Bonjour Sébastien ! Pour ma part, c'est une opération par an. Je préfère terminer complètement un projet avant d'en attaquer un autre. Et oui, pour enchaîner, il faut bien deux ingrédients : - Cashflow positif - Plus-value latente S'il n'y a pas de plus-value latente, alors le banquier peut évaluer le patrimoine net ( [épargne] + [valeur vénale des biens immo] - [dettes] ) pour mesurer la solidité financière de l'investisseur. S'ils (le banquier puis l'organisme de cautionnement) jugent que la surface financière est suffisante par rapport au nouveau projet, go !
Belle vidéo ! Pour résumer en une phrase, celui qui cherche vraiment à enchaîner les achats immobilier enchaînera les achats immobilier... Autrement dit ça ne viendra pas en claquant des doigts, faut se bouger et ne jamais lâcher ! Des gens sont surpris quand je leur dit que faire 10/15 agences bancaires c'est "normal" 😉 👍🔥🚀
Merci Sébastien pour cette vidéo. Pour ma part, j'ai réussi à enchainer plusieurs investissements immobiliers entre 2017 et 2019 mais j'ai été bloqué par ma banque et plusieurs autres banques pour mon dernier projet en Novembre. J'ai d'ailleurs fais une vidéo consacrée à ce premier "plateau" en immobilier, ce moment où on est confronté à nos premiers refus bancaires soit parce que les banques estiment que nos encours de crédit sont trop élevés, soit parce qu'elles estiment que nos investissements précédents sont trop récents. Avec le recul, j'aurais dû adapter ma stratégie et ne pas m'entêter à démarcher les banques pour un prêt en nom propre. Dans le contexte actuel, il est par contre plus compliqué d'enchainer (pas impossible) car les conditions se sont vraiment resserrées. Tu arrives encore à te faire financer de ton côté? Encore merci pour la vidéo. Anthony
Vidéo parfaite avant mon rendez vous bancaire 😁 merci Sébastien. Je suis sur le deuxième mais la conseillère qui m'avait suivi sur le premier est parti malheureusement 😢 sachant que celle qui a pris le relai à l'air full résidence principale j'ai laissé tomber et vais voir ailleurs. Je confirme que ce que tu dis est possible. Mais il faut beaucoup de persévérance et de ressources mentales pour trouver et rechercher le financement sinon on est hors jeu 🕹
Le détermination reste essentielle. Souvent, les gens qui disent que c'est impossible, sont des gens qui ne sont pas déterminés qui abandonnent trop vite. C'est plus facile de se donner bonne conscience en disant que c'est impossible plutôt que de se défoncer pour atteindre ses objectifs. :-)
@@sebastienasconJe suis d'accord. C'est le minimum vraiment. Ps: Après une dizaine de refus et des "nous étudions votre dossier et reviendrons vers vous" , j'ai eu un accord de principe ce matin en annonçant une résidence principale. On avance 💪. Même si ça n'engage en rien la banque, ça va dans la bonne direction
Avez-vous réussi à enchaîner les investissements immobiliers ? Si oui, qu'est ce qui vous empêche de le faire ? N'oubliez pas de vous abonner à la chaîne pour recevoir les prochaines vidéos : ru-vid.com/show-UCeBkQ6mSHhrH5OykyqFNfpwvideos?sub_confirmation=1
Bonjour Sébastien, Investissant sur Toulouse, la mairie à pris (il y a quelques temps) la décision de limiter les autorisations de changements d'utilisation des résidences secondaires vers une utilisation LCD à deux par personne physique... Quelle stratégie employer pour contourner ce problème et ainsi continuer à se developper ? Sais tu si ce genre de décision a été pris dans d'autres communes (ou si la ville rose reste une exception) ? Merci !
Bonjour, Cette décision ne date pas d'hier. On entend beaucoup de choses dans la presse en ce moment de choses qui existent depuis 3 ans. De manière générale, investir dans des villes comme Toulouse n'est pas (plus) intéressant. Il n'y a plus de rentabilité. Donc avant même de s'intéresser à la LCD, l'idée d'y investir n'y est déjà pas bonne (c'est un avis personnel). Donc pour moi, cette limite, ce n'est pas un problème. Il y a tellement de villes beaucoup plus intéressantes et sans contrainte. Autre alternative : investir en société
Bonjour Sébastien, encore une chouette vidéo. Un sujet sur lequel on peut avoir des difficultés est celui de la négociation. Pourrais-tu faire plusieurs vidéos là-dessus? Merci Sébastien
Bonjour, Je ne suis pas le meilleur négociateur, par contre, je sais bien compter. Je n'hésite pas à faire des offres basses. Au bout du compte, il y en a toujours une qui passe !
Bonjour Sébastien, j enchaîné mais autour de moi les avis divergent sur la sortie de statuts de LMNP VERS LMP... Mes revenus vont dépasser 23000€ mais ne représente pas 50% de mes revenus... Quid de mon avenir fiscal ?
Bonjour Sébastien, en considérant que les critères de cash flow positif et de plus-value latente sont remplis, à combien estimez-vous le plafond d’encours bancaires en perso (incluant sa RP)? Cela est très important dans les premiers choix d’investissements. Merci.
Ca varie d'un profil à un autre, d'une banque à une autre. Il n'y a pas de règle exacte. C'est pour cela que d'une banque à l'autre on vous finance ou pas :-)
Je ne peux pas répondre à cette question. cela dépend de tout un tas de paramètres. Certains sont bloqués après un premier investissement quand d'autres ont 60 lots avec plusieurs millions d'encours. La question ne se pose pas comme ça : on achète, on achète, on arbitre et on ré-achète.
Bonjour Sébastien, Je fais de la LCD et mes revenus vont dépasser de peu les 23K. Etant au chômage mes salaires cette année inférieurs à 23K. Ce qui implique donc que je vais passer de LMNP à LMP. Je vais donc payer 43% de cotisations sociales sur mon bénéfice. Ma question est de savoir si il vrai que si je classe mon meublé (4 ou 3 étoiles) vais je payer mes cotisations après un abattement de 87% au lieu de 60% ? Je ne parle pas des 71% d'abattement sur le CA du micro BIC et moi je suis au réel. Merci d'avance
Bonjour, Je t'invite à regarder cette vidéo dans laquelle tu trouveras la réponse à ta question : ru-vid.com/video/%D0%B2%D0%B8%D0%B4%D0%B5%D0%BE-cXMUegtpbBw.html
@@sebastienascon Je n'ai malheuresement pas trouvé ma réponse dans le live. Ma question est de savoir si il vrai que si je classe mon meublé (4 ou 3 étoiles) vais je payer mes cotisations après un abattement de 87% au lieu de 60% ? Je ne parle pas des 71% d'abattement sur le CA du micro BIC et moi je suis au réel. Merci encore une fois.
@@sebastienascon C'est bien ce que je cherchais Seb merci beaucoup. Donc si j'ai bien compris aucun intérêt à classer son meublé au régime réel en termes de cotisatisions sociales ?
J'aurai aimé savoir comment certains font pour acheter 10 appartements uniquement avec des prêts car même avec un bon salaire d'environ 4000€ et en faisant les meilleurs investissements (peu cher à l'achat et gros loyer ensuite) et en faisant des prêts sur 25 ans au bout de peut-être 5-6 appartements on atteint le taux d'endettement. On peut eventuellement aller un peu au-dela avec un bon dossier et acheter 1 appartement de plus mais ensuite pendant 25 ans notre taux d'endettement est bloqué. On peut eventuellement regrouper les prêts 1 fois pour eventuellement acheter 1 appartement de plus mais ensuite plus de recours possible je pense. Comment font certains pour acheter 15-20 appartemznt en 5 ans ou même moins ?
Bonjour, Il n'y a pas de blocage particulier à 35% d'endettement. Le HCSF permet d'aller au delà. Il faut pour cela faire partie des dossiers en dérogation
Bonjour Sébastien ta vidéo est d’une logique implacable seulement les difficultés rencontrées avec le retard des délais de travaux pendant la période Covid n’a pas permis d’enchaîner aussi rapidement mais nous gardons bon espoir Tu nous as permis de passer le cap et d’investir dans notre premier bien Merci
Généralement les gens font leur premier achat en RP. Généralement ils ont poussé leur capacité d'endettement à fond pour 25 ans. Si l'envie leur vient de se lancer dans l'investissement immobilier, comment selon vous, la banque accepterait de financer un second achat alors qu'ils sont déjà endettés jusqu'au cou ?!
De toute façon, ça ne coûte rien d'essayer. Et si votre banque refuse de suivre, il faut aller en voir une seconde, puis au besoin un 3ème, une 4ème... Certains de mes membres ont fait plus de 15 banques avant de décrocher un projet. Mais le résultat est là, le financement a été obtenu. Et attention : la barrière des 33% n'est pas une règle absolue. Il est possible d'aller au delà et bien au delà. Mais cela dépend de plusieurs facteurs : - le facteur humain : la relation que vous avez avec le conseiller en face de vous - la qualité du projet - la tenue de vos comptes - votre épargne - les futurs revenus locatifs... Et bien entendu, il faut présenter le projet au travers d'un business plan solide.
Merci pour la video Mais ca marche pas ce que tu dis en pratique Si tu veux enchainer les biens : Tres tres bon salaire ~ 10ke/mois Grosse tresorerie et passage en SCI Triche dissimulation de credit
Merci pour votre message. Pas de tout. Pas besoin de gagner 10ke par mois pour enchaîner les investissements et pas besoin de tricher non plus. Regardez les exemples de projets qui se trouvent sur cette chaîne. Vous verrez que tout se fait sans gros budget et sans grosse trésorerie.
Effectivement, les bons investissement permettent de gagner de l'argent. Mais comment faites-vous pour pallier le taux d'endettement qui est de 33% ? Car si je gagne 1500 net par mois, je vais pouvoir emprunter à hauteur d'un remboursement de 500€. Avec l'emprunt que je fais, j'arrive à gagner 1000€ par mois, moins 500 de remboursement on arrive à 500€. Là dessus je veux investir de nouveau et bien là banque ne va pouvoir me prêter qu'à hauteur de 33% de ces 500€, soit 167€. On va pas très loin pour un second investissement...
Il n'y a pas de règle exacte. C'est pour cela que d'une banque à l'autre on vous finance ou pas :-) Et tout dépend aussi de la qualité du projet et de la manière dont le présenter. Bref, ce n'est pas une science exacte. Mais la seule règle qui ne bouge pas, c'est qu'il n'y a que ceux qui ne font rien qui n'ont pas de résultats :-)
Il y en a pas mal qui fraudent en disant qu'ils n'ont pas de prêt ailleurs et donc ils peuvent emprunter quasiment à l'infini en allant voir à chaque fois une banque différente
Lorsque j'écoute ce que vous dites dans vos différentes vidéos, je me dit que vous devriez faire autre chose plutôt que de parler d'immobilier tant cela me paraît à certains moments relever plus du pitoyable que de quoi que ce soit d'autre même si parfois cela peut prêter à en sourire. En effet, vous avez parlé aujourd'hui "d'immobilier liquide" dont on peut se débarrasser à tout moment selon vos dires. 1) Par essence, l'immobilier ne peut pas être liquide (la définition du mot est là pour l'attester). 2) L'immobilier est quelque chose dont on ne peux se débarrasser à tout moment. A mon avis, c'est totalement inexact. Pourquoi ? Car selon dépend de multiples facteurs type : état du marché immobilier à l'instant T, secteur géographique de situation du bien, caractéristiques du bien, prix de vente proposé...... Votre affirmation est et reste un non sens même si vous pourriez dire pour vous justifier que par exemple, il s'agit d'une image pour illustrer un propos. Actuellement, il y a des ménages quelle que soit la catégorie dans laquelle ils se situent (investisseurs à but locatif, primo-accédants, accédants ayant vendu un bien et réinvestissant....) qui ont des difficultés pour obtenir financement. Cependant, chaque cas étant particulier, il y a aussi des personnes qui obtiennent un financement avec plus de facilité car là encore c'est la situation de chaque emprunteur qui est étudiée et elle est très différente de l'un à l'autre. Il est logique de dire qu'il ne faut pas faire d'un cas particulier, une règle générale. J'aimerais aussi revenir sur une vidéo datant de quelques mois où vous présentiez notamment votre parcours. A cette occasion, vous aviez dit que générer des revenus uniquement par le biais de son travail n'était pas sans danger car le salarié peut se faire licencier et perdre de ce fait sa seule source de revenus. Ce n'est pas totalement vrai car : 1) Il ne faut pas préjuger de la capacité de chacun à rebondir rapidement après une perte d'emploi 2) Il y a un "amortisseur financier" suite à une perte d'emploi lorsqu'on est salarié par le biais du versement d'indemnités certes dégressives et moins importantes que le salaire précédent tout en pouvant toutefois aider pour faire le lien avec une reprise d'activité par exemple. Ensuite dans cette même vidéo, vous prenez votre exemple et celui de votre compagne en expliquant que tous les deux vous avez quitté vos emplois salariés respectifs pour ne vivre que de revenus immobiliers. On peux voir la totale contradiction avec la situation précédente car dans votre situation, vous n'êtes pas non plus à l'abri d'un "accident" (ce que bien entendu, je ne vous souhaite pas) ce qui aurait pour conséquence une baisse de vos revenus. Vous indiquiez également disposer de revenus immobiliers confortables (7000 € / mois si mes souvenirs sont bons) et vous avez raison d'en profiter, c'est très bien. Dans une situation similaire, je ferais très probablement la même chose. Cependant, j'avoue avoir du mal à comprendre la raison pour laquelle vous proposez de la formation payante sur le sujet car il y a tellement de choses à faire dans la vie pour occuper son temps différemment. Peut-être voulez-vous diversifier vos sources de revenus qui sais ? C'est une simple opinion de ma part bien entendu. D'autre part, avez-vous un agrément préfectoral comme organisme de formation ce qui notamment ouvre droit à une prise en charge par des organismes type AGEFOS ou AGEFICE par exemple ? Je pense que la légitimité pour intervenir sur un sujet quel qu'il soit, notamment dans le cadre de formations est en général lié à l'expérience, à des compétences acquises vis-à-vis de celui-ci. Malheureusement, il faut le constater, internet regroupe un nombre plus ou moins important de personnes qui s'engouffrent sur ce créneau de la formation et particulièrement celui de l'immobilier parce qu'elles ont flairé je pense, le bon filon. Et comme dit le dicton "tant que çà dure, il faut en profiter". Dont acte....
Bonjour, Je vous remercie pour ce long message auquel je vais répondre. 1) Un bien immobilier est dit liquide quand on peut s'en débarrasser rapidement à tout moment. Pour cela, le meilleur moyen est de toujours avoir un capital restant dû inférieur à la valeur du bien. Cette notion de liquidité existe réellement. Je vous renvoie à cet article pour en savoir plus : bit.ly/3n1uxNw 2) Je ré-affirme qu'il ne faut posséder que de l'immobilier liquide. Si immédiatement après achat une hypothétique vente ne solde pas le crédit en cours, c'est que l'achat est mauvais. Avoir un immobilier dont on peut se débarrasser à tout moment reste le meilleur moyen d'acheter en toute sécurité. En effet, on ne sait pas de quoi la vie est faite, et en cas de vente forcée, il est préférable de savoir que le crédit sera soldé plutôt que de se retrouver dans une situation dans laquelle la vente ne suffira pas à tout rembourser. Une plus-value se réalise donc à l'achat et pas à la revente. J'en parle, entre autre, à 9:15 dans cette vidéo : ru-vid.com/video/%D0%B2%D0%B8%D0%B4%D0%B5%D0%BE-huLHFOVX_t4.html Je vous rejoins en effet sur le fait que d'un profil à l'autre les conditions de financement ne seront pas les mêmes. Mais cependant, il ne faut pas non plus oublier qu'un même profil aura des conditions de financement également différentes d'un établissement à l'autre ; voire même un accord dans une banque et un refus dans une autre. J'ai en effet dit dans une vidéo précédente que dépendre uniquement d'une source de revenus était dangereux. 1) Effectivement, chacun peut rebondir après une perte d'emploi, je vous l'accorde. Mais je pense qu'il est préférable d'anticiper les choses plutôt que de réagir à postériori. 2) En cas de perte de perte d'emploi, effectivement, il y a des indemnités. Comme vous le soulignez, ces indemnités sont dégressives. Et malheureusement, elles dépendent des politiques sociales. Je reviens donc à mon point précédent. Il est préférable de se constituer soi-même ses indemnités avec de multiples sources de revenus plutôt que d'être dépendant de choix politiques que nous ne maîtrisons pas. Je suis par ailleurs très cohérent lorsque j'indique que posséder plusieurs revenus locatifs est moins dangereux qu'un CDI. En effet, un CDI = une seule sources de revenus et N investissements locatifs = N sources de revenus. Pour le reste, étant entrepreneur, je dispose de plusieurs activités. En quoi est-ce un problème ? D'autres sont : - animateurs TV et producteurs d'émissions -> Pourquoi être producteur si animateur suffit à vivre - sportifs professionnels et égérie de marques -> Pourquoi faire de la publicité si le salaire de sportif suffit à vivre ? - acteur et chanteur -> Pourquoi vouloir chanter si être acteur suffit pour vivre ? - historiquement fournisseur d'accès internet et nouvel opérateur téléphonique -> Pourquoi lancer une seconde activité quand la première suffit plus que largement ? Vous n'êtes toutefois pas le seul à trouver improbable ou étrange d'avoir plusieurs activités. Tous ces profils sont animés de la même passion : l'entrepreneuriat. Et tous ces profils veulent aussi disposer de plusieurs sources de revenus pour vivre sans contrainte et de manière plus confortable. Si la législation prévoit des sociétés commerciales, des sociétés civiles, des possibilités de holdings...c'est bien pour que certains puissent s'amuser à cumuler plusieurs activités et à faire circuler la trésorerie. Enfin, je pense avoir les compétences et l'expérience pour pouvoir apporter du conseil sur des sujets que je maîtrise. Pour preuve, les résultats obtenus par mes membres et le nombre d'abonnés à cette chaîne. En revanche, je ne m'aventurerai jamais sur ce que je ne connais pas et sur lequel je ne me sens pas légitime. Espérant vous avoir éclairé...
