Hola dr cuando pierde el derecho real el verdadero dueño cuando en los edictos no se presenta ? apenas pasan los 20 años y no se presento? y en una segunda pregunas hasta cuando tiene derecho de reclamar si por ejemplo un heredero no estaba enterado que tenia un terreno de parte de un familiar porque los edictos nos lo lee todo el mundo todos los dias
Hola, en primer lugar si no te has suscripto y puedes hacerlo te agradecería. Con respecto a tu consulta el Juez al dictar sentencia fija la fecha más aproximada en donde se considera que el actor usucapiente ha adquirido el Dominio. En realidad, existe un posibilidad que se encuentra en el art. 2550 CCyC que se puede plantear (Dispensa de la prescripción adquirida), pero deben probarse los extremos allí descriptos. Saludos, espero te haya servido
Buenas noches, si ud. tiene un boleto primero debería regularizar escriturando para luego iniciar acciones contra los ocupantes. De todas maneras, sería posible iniciar acciones posesorias contra los ocupantes (siempre que no hayan prescripto). Lo ideal sería asesorarse mostrando y comentando toda la situación mediante una cita con un profesional especializado, como lo hay en nuestro estudio. Saludos
Hola y gracias por ser tan claro con las explicaciones para con quien no es abogado.. seria bueno si pudiera hacer un video però para la otra parte en un juicio de usucapion.. osea para el que es demandado o titular heredero... nosotros como familia tenemos un terreno en La Costa desde hace mas de 70 años y hace poco nos enteramos (poniendo en venta el terreno con una inmobiliaria) que hay un plano hecho de usucapion però que nunca nos fue notificado y actualmente en el trubunal figura paralizado... seria bueno también tener su opinión de como se puede uno defender a un juicio como este siendo heredero. Gracias 😊
¡Hola! Me alegra saber que te fueron útiles y claras mis explicaciones, si no lo hiciste aún te invito a suscribirte al canal sería de gran ayuda, de esta manera no te perderías los nuevos videos sobre esos temas que mencionas. Por otro lado, te recomiendo presentarte en el proceso de usucapión con asistencia de un abogado especializado en esta temática (lo ideal es que primero haga una vista de la causa y la analice para poder acercar el mejor camino para tu defensa). Saludos
@@IgnacioEnriqueFerreiraMorais si gracias, ya consulte.. me dijobde tomar poseso del terreno hacer un pilar y pedir la luz y cerrarlo con un pared y portón conservando todas las compras realizadas y pagos pagar los impuestos y mantenerlo limpio y hacernos ver con los vecinos.. también lo pusimos en venta con carteles de inmobiliaria y le mandamos una carta documento diciendo de desconocerlo y que somos nosotros los proprietario/ poseedores... tambien estamos haciendo la parcela con un agrimensor... por la causa nos dijo de tenerla bajo control porque esta paralizada desde el 2020 si la desarchiviano entonces si nos presentamos con todas estas pruebas.. pero no se si es justo así o si conviene presentarse aunque si la causa esta paralizada desarchiviandola nosotros... Que opinas? Otro punto importante es que el terreno lo compro mi abuela a mi padre siendo menor y la causa de usucapion ña hicieron a ella que ya murió, mi papá aceptó la compra hace unos meses y ahora esta a nombre de el el terreno pero el abogado nos dijo que igual este señor puede continuar con el pedido de usucapion...
Hola Doctor, excelentes videos. Si se hace la compra de un lote mediante un boleto de compraventa a un fideicomiso inmobiliario, el cual, acredita la posesion veiteañal del lote, puedo iniciar el proceso de usucapion o debe empezar a hacer actos posesorios, como el cercado del lote y demas? Muchas gracias
Buenas noches, es contradictorio a lo menos lo que menciona. Si existe un boleto de compraventa el mismo debe celebrarse con el titular registral. Ahora bien si la figura del fideicomiso dice tener 20 años de posesión y empieza a firmar boletos de compraventa estaría cometiendo un delito de vender algo que no le es propio, habría que evaluar la documentación que se firma para ver si lo comete o no. Por otro lado, si tiene un boleto y lo firmo con un fideicomiso que dice acreditar 20 años, a ud. no le sirve para absolutamente nada, deberá acreditar ud. los 20 años de posesión ostencible y continua para iniciar la prescripción adquisitiva. Espero haber sido lo más claro posible. Saludos
Muy bueno el video doc... El hijo puede usucapir heredando la posesión de la madre fallecida. Teniendo en cuenta que ella habitó ese inmueble por 30 años.
Dr. cada vez que tengo que iniciar una usucapión vuelvo a ver sus videos, hasta ahora he tenido resultados positivos, me sirvió mucho el tema de la mediación... pero tengo una duda espero pueda contestarla, tengo una cesión de boleto casero pero sin el boleto original (con lo que podria haces un juicio de escrituración estimo) , yo estimo que la cesión de derechos posesorios debe ser por escritura publica (es más acabo de terminar un juicio que está para sentencia) pero sirve una cesión de boleto casera es decir realizada por una de las partes de una que vio por internet... ? ud que opina? gracias
Es endeble como medio probatorio documental, si no cuenta con el boleto original. Más álla de lo mencionado no puedo ayudarla, tendría que ver la documental.
Buenas tardes Ignacio, una vez iniciado el trámite lo tienen que registrar en el informe de dominio, si alguien está usucapiando, en el informe de dominio queda registrado hasta que termine el proceso?
@@IgnacioEnriqueFerreiraMorais intente llamar a su estudio hoy Ignacio, que tramite seria que hay que hacer para encontrar una usucapion del terreno donde vivo
@@gabrielrockhe5735 tengo entendido que le han contestado por mail debe enviar un mensaje de whatsapp para que se comuniquen con ud. directamente. Saludos
Hola Doctor. Le comento que estoy próximo a recibirme de abogado y como ya culminé el ciclo lectivo estoy tomando su curso de usucapión para adquirir más conocimiento, desde ya muy completo el curso. Muchas gracias por su tiempo, me ha servido de gran ayuda. Pueda ser que algún día podamos encontrarnos personalmente para darle las gracias. Un saludo y felices fiestas.
Excelentes tus videos. Consulta profesional: una persona adquiere el dominio de un terreno baldío al cual escritura en el mes de Marzo de 2001. A partir de esa fecha comienza a poseer el terreno lindante, también baldío, al cual hoy pretende usucapir. Pero de ese segundo terreno tiene comprobantes de pago de los impuestos a partir del año 2005. ¿Suple la falta de pagos de impuestos la documental que acredita mejoras (relleno de ambos lotes, alambrado, construcción de una vivienda que ocupa ambos terrenos y la fecha de la escritura del primer terreno? Desde ya te agradezco la respuesta
Buenos días Gustavo, si bien los impuestos son documental "esencial", se puede suplir con documentación de mejoras e incluso copia del título de propiedad del lote lindero, junto con testigos y otros medios más que puede utilizar. Saludos
en los barrios populares se entrega ese certificado cuando se vende un terreno solo celebran boleto de compraventa y el nuevo "titular" se inscribe en anses
¡Hola Pablo! Gracias por comentar. Si aún no te has suscrito, te invito a hacerlo. ¡Te lo agradecería mucho! Con respecto a tu consulta, si te referis al certificado como documental de prueba, podríamos decir que no acredita posesión que es lo que lo que debemos probar. El certificado emitido sirve más bien para acreditar el domicilio frente a autoridades estatales y también para solicitar servicios públicos. Saludos
Muy bueno el video Doc, muchas gracias. Si hay una persona que es titular en la escritura del inmueble junto a sus dos hermanos, pero éstos se fueron del país hace más de 20 años...es pasible de usucapión para el hermano que se quedó por 20 años en el inmueble? gracias
Hola doctor,desde ya muchas gracias por compartir sus conocimientos,me gustaría consultarle por lo sig. hace 40 años mi mama compro un terreno cual fue escrito en maquina de escribir y firmado de puño y letra por ambas partes ,pero nunca fue sellado ni certificado,solo posee sellado una libreta de cuotas canceladas en su totalidad por dicha compra,es posible certificarlo actualmente para poder realizar una escrituracion,aun estando mi madre en vida
Habría que leerlo, darle fecha cierta se lo daría la libreta de compra en cuotas. La pregunta sería: ?esta sometido a la ley 14.005? Sino siempre estaría la posibilidad de usucapir.
Muy buenos los videos,consulta si la persona que tiene pocecion en este caso de un terreno y pretende hacer una usucapion ..le afecta el dia del juicio q tenga diferentes ptopiedades y vienes a su nombre...le jugaria encontra ?
Excelentes todos los videos. Una consulta, un cliente vivió desde el año 92 (10 años de edad) con quien era falleció en 2014) el titular del 50% indiviso del inmueble. Lo adoptó de corazón, y crió. Fue al colegio y tiene registros en donde figura ese domicilio, hasta el año 2000. Posee sus tres DNI (desde 2000 a la actualidad en donde tambien figura ese mismo domicilio). Hace 10 años está en pareja, conviven y tienen un hijo en común. En ese período hicieron una construcción en el fondo de la propiedad, pero las facturas de compra de materiales estan a nombre de su conviviente. Había deuda municipal y de arba la cual cancelaron de contado pero con fecha reciente. La posesion es pública desde mas de 30 años, pero con las pruebas alcanza para iniciar una usucapión? El otro titular indiviso no se sabe el paradero, pero tenemos copias de escrituras anteriores donde consta que nació en 1892. Nunca nadie se presentó a reclamar nada. Gracias por su tiempo.
En resumidas cuentas se puede hacer usucapión sobre parte indivisa. Habría que evaluar en detalle la documentación para ver la mejor forma de proseguir.
Hola Doc., buenas. Gracias por sus aportes. Le consulto, un cliente quiere ceder los derechos posesorios a su hijo, y tendríamos que iniciar la usucapión. Los testigos que puedo presentar van a acreditar la posesión de mi cliente, durante 40 años, pero no de su hijo que recién comenzaría la posesión. ¿Tiene algún consejo para tener en cuenta? Algo que deba prestar atención, ya que sería mi primer juicio de prescripción. Gracias por su tiempo.
No hay recomendaciones especiales, podría indicarle que la cesión debe decir que entrega la documentación también (detallándola). Y como testigo también debe ofrecer al cedente.
Estimado Gabriel, es muy complicado estimar un tiempo. Existen procesos que duran más y otros menos dependiendo de varios factores. Puedo aventurar un promedio de 3/4 años. Saludos
Doc. Primero lo felicito por los videos, he concurrido a alguna de sus exposiciones, y me alegra encontrarlo por acá. Le queria preguntar lo siguiente: Tengo por un lado un plano de posesión a nombre de A (cdo lo hizo ya habia fallecido su marido B, con quien poseyó durante el matrimonio) continua abajo...
Buenas noches, el informe lo puedo solicitar un abogado, martillero, agrimensor, entre otros. Existen algunos títulos habilitantes a profesiones que tienen como incumbencia la solicitud de informes. Espero haber aclarado su duda.
Buenas ... Quería consultar sobre la cantidad de prueba . En mí caso es un terreno que tenemos hace 38 años que fue adquirido por boleto de compra venta hecha en remate privado con timbrado bancario, solo contamos un par de recibos pagos de impuestos , algunos comprobantes de servicios , fotos y videos sobre algunas construcciones mientras se realizaban pero no certificadas por escribano y como testigos a todos los vecinos linderos. El titular falleció y los sucesores no tienen domicilio en la ciudad. Siempre pacífica la posesión, tengo posibilidades ?. Desde ya muchas gracias.
Como suelo decir en reiteradas oportunidades a alumnos de la carrera de grado "los procesos se ganan con la prueba", obviamente todos los medios que menciona le servirán. Luego esta en la avidez de su letrado y la capacidad para mostrar el nexo causal entre el medio probatorio y los recaudos exigidos para adquirir por prescripción. Dicho ello, quien finalmente ponderará las probanzas será el juez por ende no podría negar o aseverar que tiene posibilidades. Lo ideal es ser asesorada. La saludo atte.
Muy buenas noches lo felicito el vídeo que estuvo muy bien explicado. Tengo una duda, mí municipio cerró con materiales de contrucción todos los lotes vacíos para evitar que se genere problemas, a lo que puedo entender eso no solo beneficia a los vecinos si no que en 20 años el municipio pude reclamar todos los lotes por usucapión o por desadjudicacion ( me gustaría que hiciera un vídeo explicando la desadjudicacion). Desde ya muchas gracias por el aporte.
Buenas tardes, en primer lugar le agradezco. Por otro lado en realidad para poderlos usucapir el municipio debe realizar actos posesorios continuados y no solamente un cerramiento. Por otro lado, la desadjudicación solo se producirá con un acto administrativo y siempre considerando de quienes son los terrenos si son del municipio, de la provincia o de nación (en base fiscal). A disposición
Qué pasa si en el caso de perder el usucapion o de existir una mediacion entre las partes ejemplo poseedor x 20 años y coheredrores Que resoluciones son las que habitualmente resultan del caso
Cada proceso es diferente. En primer lugar en una mediación no podría resolverse la adquisición por parte del poseedor puesto que no puede homologarla el juez (por razón de orden público que tienen los derechos reales). Y en el proceso depende los argumentos pero podría el usucapiente adquirir el dominio o en su defecto (aquí varía mucho) perder el proceso y tener que devolver el inmueble o perder pero seguir en el inmueble (esto resulta de lo que se haya producido y como durante la sustanciación del juicio).
Dr. Buenas noches. Consulta si se quiere realizar la demanda de prescripción adquisitiva , sobre un terreno donde hay varios poseedores y todos hicieron actos posesorios, se tiene que hacer una demanda por todos o cada poseedores por separados? Muchas gracias atte.
Estimada, la posesión es un hecho que se ejerce sobre el objeto, dicho esto sería conveniente ver si la usucapión a realizar se hará por una parte material del terreno (cuestión compleja le adelanto) o si quisiera hacerse sobre el todo (allí todos los poseedores deben iniciar en conjunto). Para poder responderle en detalle debería conocer los detalles del caso y así poder ayudarla.
buenas tardes doctor ! mi pregunta es puede realizar una usucapión una persona que en la actualidad tiene la posesión de un inmueble a la que ha realizado mejoras de un terreno baldío fiscal durante 20 años pero que la misma no reside en dicho lugar , es decir tiene dicho inmueble pero no habita en el mismo debido a la lejanía pero a la que le da utilidad como casa de verano
Si el terreno es de dominio público (terreno fiscal) no se puede usucapir ya que esta fuera del comercio siendo este imprescriptible dentro de sus características.
La ley 14.159 habla de medios probatorios. Si bien la falta de pagos a la repartición pública son un escollo al momento de acreditar el tiempo requerido por ley, otros medios probatorios podrán suplir ello, con los recaudos del caso.
Hola doc, una pregunta. Si la persona que inicia un juicio de usucapion no tiene manera de justificar una posesión veinteañal pero tiene algunas facturas y movimiento que datan de 13 años en adelante no sirven como prueba, verdad?
Hola Diego, las facturas sirven y ello lo puede utilizar como medio probatorio, ahora no comprendería por que iniciaron el proceso sin cumplir los requisitos legales que son los 20 años.
B ya falleciò y esta hecho su sucesorio. Tenian 3 hijos, 2 de los cuales son los que quieren demandar la usucapión. Para ello, A y el restante hijo, cedieron por escritura los derechos hereditarios de la sucesion de B. Por otro lado A le cediò por instrumento privado, y en forma gratuita, los derechos posesorios a los 2 hijos que quieren demandar, y el restante hijo presto conformidad en el mismo documento. Estarìa bien planteada la legitimacion de los dos hijos pese a que el plano esta a nombre de la madre cedente? Gracias, espero haber sido clara.
Buenas tardes Vanina, si estaría perfecto como lo hicieron siempre acreditando la accesión sin perjuicio que por la mera sucesión ya hay continuación de la posesión por los herederos. Con respecto al plano deberá realizar uno nuevo a nombre de los cesionarios (herederos) para poder iniciar la usucapión. A disposición
@@IgnacioEnriqueFerreiraMorais si no es abusar, preguntarte si en caso de iniciarlo las hijas (cesionarias de su madre titular del plano) cabria el rechazo in limine, o si serìa subsanable luego. Y en el primer caso (rechazo in limine) si luego lo podría iniciar nuevamente como correspondia de entrada. ya con el plano a nombre de las hijas. Mil gracias por tu respuesta.
@@vaninaviey3652 No comprendería el porque del rechazo in limite, si refiere a que el plano se encuentra a nombre de un tercero, en el peor de los escenarios podría darse, pero en la lógica le proveerán un previo a acompaño plano y listo.
