Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду! 

ТАК КАК ВЫ ВСЕ НАСТОЛЬКО БЕЗГРАМОТНЫЕ В НАЛОГОВОМ ПРАВЕ! ТО ВОТ ВАМ ДОКУМЕНТ! МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Письмо от 15 ноября 2016 г. N 03-11-11/67023 Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения упрощенной системы налогообложения и на основании полученной информации сообщает следующее. Сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом. При сдаче нежилого (жилого) помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Субъектами гражданского права, то есть участниками регулируемых гражданским законодательством отношений, являются граждане (физические лица) и юридические лица, а также принадлежащее им на праве собственности имущество. Вместе с тем физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (далее - ЕГРИП). Таким образом, если в ЕГРИП предусмотрен такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества, то доходы, полученные индивидуальным предпринимателем - арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Согласно статье 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Пунктом 3 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате, в частности, налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Кодекса). Для применения предусмотренного пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса освобождения индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц необходимо соблюдение требования об использовании соответствующего имущества в предпринимательской деятельности. Основанием для применения указанного освобождения является наличие документов, подтверждающих факт использования имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, например, договоры с арендаторами, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности и представленные в налоговые органы.

Жду подобный ролик в реалиях 2024года

Я не спорю, что коммерция выгоднее, но есть несколько нюансов: - налог выше, а ИП вместо налога на имущество заплатит налог с доходов и взносы (около 32 тыр в год + 72 тыра с 1,2 млн) - это перекрывает налог кратно, расходы на ИП огромны. - патент только если договор не прерывался, один объект недвижимости и прочие заморочки - квартиры, как правило, сдают с серую и не платят в казну. С коммерцией так не пройдет, а налоговые отчисления немалые. - не учтена коммуналка в квартирах, а она сожрет ощутимую сумму от и так небольшой выручки. в итоге, многим все же проще и понятнее сдавать квартиру, чем заморачиваться с ИП, патентами, декларациями по налогам итд. А потом народ в массе мыслит примитивно: щас посдаю, потом сыну/дочке отдам, продам, сам жить буду - нужное подчеркнуть )))

Очень вовремя сюжет вышел. Как раз задумались над коммерческой недвижимостью. Я так понимаю, что доходность в теории выше, но продать всегда сложнее. И еще немного останавливает сегодняшняя ситуации с коронокризисом.

75 кв.м. за 10 млн первый этаж в "плотном районе" можно хоть примерчик бы один. Может надо выкупать))

коммерческая недвижимость выгоднее жилой 100%, но вот только Сегрей не сказал что будет ликвиднее на рынке при потребности быстро слить...

Большое спасибо за данный выпуск!!! Все по полочкам! Круто!

Как у вас всё хорошо то получается. У нас в маленьком городе 500 тыс.населения коммерция со средним траффиком стоит 100 за квадрат а задаётся она по 500 рублей. А вот с хорошей проходимостью уже от 120-140 и сетевые магазины заезжают в лучшем случае 700-800 рублей. То что у вас ну это вообще сказочный расклад.

Сергей, спасибо большое за видео!

Очень наглядно. Спасибо

Когда хорошо ориентируешься в вопросе все просто, обычным людям мне кажется более понятна простая сдача квартиры, по принципу поговорки « лучше синица в руках, чем журавль в небе».

При покупке объекта недвижимости надо учитывать ещё один важный момент - это ликвидность. Квартира ликвиднее, чем коммерческое помещение...

Пример 2 магазинчика 30 квадратов. Один стоит 50М. Другой за 1М не кому не нужен расстояние между ними 30 метров. Один стоит рядом с остановкой другой чуть дальше. И эти чуть не кто не идет.

По счет трафика не всегда верно. К примеру в Казани (думаю многие города тоже) предприимчевые реализуют свои услуги через инстограм и другие сети, поэтому локация, трафик не особо важны. Хотя от вида деятельности зависит. У всех машины и нет проблем подьехать к помещению в любом месте. Я не риелтор, просто собственник.

Есть ли какая-то формула расчета за сколько сдавать коммерческую недвижимость? И какой срок поиска арендателя приемлемый ?

Здравствуйте, буду благодарна за методичку. Видео очень полезное, спасибо!

Шикарный ролик получился! 👍

Серёжа, спасибо дорогой;)

Спасибо. Хороший контент. Подписка

Благодарю за видео, жду методичку

А налог 2% на нежилое помещение где? А это думаю будет тыс 150 в год. Так что ещё 450 тыщ из прибыли минус. А ещё налог с прибыли, это ещё 50 тыщ в год.

Спасибо за науку. Лайк

Сергей, 10 мил, отличная цена для коммерции такой! Можно к Вам с клиентом?

Сергей, подскажите, пожалуйста, какой сейчас порог входа в коммерческую недвижимость в Москве? Заранее большое спасибо!

Со всем согласен.Но есть один неучтенный момент в сравнении Москвы и периферии - капитализация объекта( второй источник дохода,кроме аренды).

Вопрос по "защищенности" объекта. Верно ли, что при наступления форс-мажоров и стихий (наводнения, цунами) или "теперь федеральная трасса пойдет через этот район и требует снос жилой недвижимости" - государство обеспечит собственником иным жильем или компенсирует выплатой и т.п. А в случае коммерческой недвижимости собственник ниче не получит... Может быть будет ролик на тему госзащиты для разных видов недвижимости - жилая, апарт, коммерческая, гаражи? Спасибо!

Слева 30 месяцев, справа 36 месяцев)) на конечный результат по выгодности не влияет конечно, но можно и повнимательней расклады делать

Сергей, как вы думаете, насколько выгодно инвестировать в покупку машиномест на "котловане" для дальнейшей перепродажи или аренды? На какой рост стоимости машиноместа от момента старта проекта до сдачи паркинга можно рассчитывать?

Сергей очень интересно , сейчас хотим сдать однушку, но коммерция тоже интересует . Если есть возможность пришлите методичку . Спасибо большое !

Очень хорошее видео,Смирнов ,как всегда,красавчик!

крутой канал, спасибо. А где можно видео посмотреть про трафик?

Всегда удивлялся, почему знакомые повально помешаны на жилых помещениях. Убеждал в обратном на своем опыте. Я бы еще добавил, в случае проблемного жильца могут быть проблемы с выселением, с коммерцией всё проще.

Так то оно так, но в регионах мало хорошей торговой недвижки, и стоит она хорошо если в 2 раза больше чем вы расписали, а так раза в три

СПАСИБО!!!!!!

Вот сегодня Вас было приятно слушать.Без всякой агрессивной подачи материала.

От души Серега !

2.2 % от кадастровой стоимости налог на имущество юр лиц (в год), сдача отчетности в налоговую и ведение бухгалтерии стоит денег, оплата за коммерцию по безналу и налоги с прибыли это еще 15% от дохода ... арендные каникулы "крупного сетевика" = это значит, что полгода после "начала действия договора" нет дохода, т.е. простой больше...и да розетки чинить не придется, но решать вопросы "света, го*на и пара" придется т.к. если нет света в помещении то разморозившийся один холодильник в магазине нанесет прямого ущерба на 500-700$ который арендодатель компенсировать обязан ...Сергей хороший ролик - отличный совет про подвалы, и правильный посыл к специалистам по налогам - все так, но есть ньюансы.

А подскажите сколько в месяц или в год (как там считается незнаю) уйдет на комерческое помещение налог и коммуналка?

А точно трафик будет возле помещения за 61 000 р за метр?

Сергей спасибо за информацию. А как можно получить вашу консультацию?

За 5 млн можно купить у нас в пригороде 6 однушек.здать каждую по 8т.р в месяц.( можно дороже но чтоб избежать простои снижаем) 10% годовых стабильно и квартиру всегда можно слить одну если прижмет а остальные будут дальше приносить доход! С ком помещением либо работаешь либо теряешь всё пока продавать будешь! И квартира не обесценится если купить дешево! Как говорится зарабатывать нужно при покупке)

Доброй ночи а как с вами связаться для совета по недвижимости?

"что даст больше 5% годовых?" ...Основной вопрос рентабельность на периоде 10 лет при выходе в наличность ...ROI и насколько это больше 5% годовых...т.к. вопрос основной "что даст больше 5% годовых?" причем продажа подорожавшего объекта тоже учитывается

В нашем регионе собственники коммерческих как правило ещё платят коммунальные, кроме эл.энергии. Поэтому цифры такими красивыми не получаются ну никак.

Данное Видео - отличное пособие для начинающих инвесторов! Сергей, хочу получить руководство по отбору недвижимости по вашим рекомендациям! Спасибо

Забыл о налогах, с жилой их обычно не платят, а с коммерческой обязательно минимум 13% если на физика, если ип то еще выше

Здравствуйте! А можно и мне методичку, пожалуйста!

Все верно! Одно Но - патентная система выходит очень дорого

Мужчина спасибо Вам большое )

браво!!!!!

Всё правильно! Так это и работает!

Кто в налогах разбирается? о чем Сергей говорил, что ИП может не платить налог на имущество? как это они 10 000 руб. заплатили налогов? Патент разве можно взять на коммерческую недвигу? Напишите, пожалуйста!

Спасибо

30 месяцев это 2.5 года, простой 6 месяцев остаётся 2 года, так что небольшая ошибочка есть, но в целом соотношение останется.

внимание! так как участились случаи самостоятельной поездки и попытки задавать вопросы арендаторам, которые к сделке отношения не имеют, точный адрес и показ помещения осуществляется по запросу специалисту, в ваших же интересах не пугать арендаторов несогласованными визитами.(с)

Здравствуйте, можно методичку для агента

Я хочу методичку для покупки коммерческой недвижимости!)

А что лучше американская рейты с налогом 30%, или российская ком недвига?

Много всяких Но! при покупки коммерции в регионе, чем в квартиры . В регионах самые топовые локации с хорошей проходимостью коммерция или не продается или продается чуть ли не по московским ценам.

Сергей. Б.л. Так и думал. Коммерцию рассматривал больше чем частную. Для информации.

Смирнов молодец, мне даже в Карпатах интересно было послушать

При сдаче коммерческого помещения обязательно оформлять ИП? Как физ лицо можно? Или как самозанятый?

Почему вы не рассказываете о машиноместах в подземных паркингах. Интересно ваше мнение: ЖК на 1600 квартир, в нём паркинг на 190 машиномест + 110 парковочных мест во дворе. На одно машиноместо 5,33 квартир. есть ли смысл вкладываться? Ещё хочу обратить внимание, квартиры из за пандемии сильно подорожали, а машиноместа в цене не изменились, всё по рублевым ценам 2018 года!

А есть еще понятие прописка. Которая дает +10к к пенсии в месяц + инфраструктура + социальная карта...

Я агент из Спб! Всегда с удоволбствием смотрю Вас!

А можно поподробнее о заявление, по которому можно освободиться от налога на собственность?

Все это конечно хорошо,только порог входа в коммерцию в Москве это минимум двадцатка.Двадцатку накопить не так просто,вот и вкладываются люди в мелкие студии.

Как получить методичку?

В регионах коммерции 0 желающих сдать сотни г Воронеж

Полазил по разным сайтам - посравнивал ценники. Коммерческое помещение: площадь 60 метров - ценник аренды 60 тысяч в месяц. Квартира: площадь 30 метров - ценник аренды 26 тысяч +коммуналка в месяц. При этом цены покупки на сами помещения примерно равны - по 200 тысяч за метр. У меня ваш рассчёт не получился. Инвестировать в квартиры оказалось выгоднее. Да, по деньгам небольшая потеря, но меньше простоя и юридической маяты.

Сдаю коммерческое помещение под офис. Я им и бочок унитаза починил, фильтр кондиционера чищу, новый кондиционер поставил. Если что то ломается не по их вине, Я устраняю неполадки. Вопрос, это значит я невыгодно договорился? Неужели заведено, что арендатор сам хлопоты устраняет?

с 70 м2 налог будет 180 000 в год. Начни с этого. Видно, что вы не в теме немного.

Спасибо за видео! А что будет выгодней сдавать посуточно квартиру у моря или коммерческую у моря Севастополь? Методичку если можно на почту: kurinov@mail.ru

Но,хорошее проходимое место в Москве,на зоне около метро стоит совсем не 20мил

Вот поэтому я и уговариваю всех уходить в коммерцию. Потому и занимаюсь исключительно коммерцией.

А + страховку? Расскажите про страховку пожалуйста🙏

Про налоги поподробней расскажите

Деньги можно вкладывать в коммерческую недвижку при одном условии. Если за тобой стоит крупная компания. Они посчитали они и платят. 6-70-80% собственнику остальное компании. Тогда можно.

Цифры в первом примере неверные, но суть понятна

Пожалуйста пришлите методчек

Если бы было всё так просто ,как говорится, все бы напокупали. Вот только в Питере 15кв .м .у метро стоит 11 Милл .Разьве выгодно покупать? А то ,что приносит хороший доход,ни один собственник дешево не продаст, необходимо иметь поболе,чем 10 тыс!!!

Сергей, лучше купить квартиру на первом этаже, сделать отдельный вход и перевести в коммерческое или сразу коммерческое покупать. Цена коммерческого намного выше за ту же площадь

К сожалению в регионах, ОПГ карлика уничтожило весь малый бизнес, так что все это не работает… говорю это как собственник помещения .

Я сдаю квартиру стоимостью 2 млн 400 за 10 тр в месяц+ку, а офис стоимостью в настоящее время 800 тр я сдаю за 13500!!! Выгоднее коммерческая недвижимость. Ее по мимо фактической сдачи, можно сдать в аренду под юридический адрес.

👍👍👍👍👍👍

Действительно,штуку!!!

Нормально. давай еще и если можно методичку на почту

как обычно, все проблемы от недостатка информации. я например приблизительно знаю аренду квартир, но совершенно не знаю стоимость аренды коммерческой недвижимости. квартира в мск за 10 лет окупится - и хорошо. а скоммерческой недвигой надо много чего знать, делать ИП и т.д

Во время изоляции квартиры сдаются,а с коммерции сьехали или не платят( т.к.не работают)

Методичку бы глянул, с огромным интересом. Но емейл в паблик выставлять не охота - заспамят

Всё так, но, в коммерции ликвидность ниже, ремонт розеток и весь текущий ремонт лежит на НАНИМАТЕЛЕ квартиры, зато с бухгалтерией в коммерции устанете акты оказанных услуг каждый месяц бегать подписывать живые бумажные и акты сверки каждый квартал/пол года/год, печать живую иметь нужно для нормальных арендаторов- это все издержки удобства и скорее бизнес, чем пассивный доход с учетом и чеками в приложении, в случае квартиры.

сферическая математика в ваккуме, только что мы видели как встал весь мелкий бизнес, серегу захватили владельцы ком недвижимости

Сетевой торговый магазин или даже аптека на 75 м2?!?! Я думал, что Ганс Христиан Андерсен - великий сказочник. Но нет...помимо зала аптеке и магазину нужны: подсобные помещения, отдельный пожарный выход и многое другое.

Как быть если у комерса купил недвигу, а он потом на банкротсво падал или налоги не платил и твою недвижку отожмут.. В интернете есть уже случаи когда страдает покупатель за косяки продавца

Лицо знакомое. Где тебя видел?

А налоги за коммерческую недвижимость( в т.ч. имущественный налог)

если есть 2 млн ,как поступить правильнее?

До пандемии я студию у мкада 15м2 сдавал за 31 000 чистыми. А заселяю такую студию обычно в течении 2 дней. А тк люди съезжают в середине месяца, то в итоге получаю денег больше чем 12*ставку. По моему вы просто сравниваете ужасно подобранную студию с хорошо подобранной коммерцией. И кстати, студия такой площади вышла из 3-х комнатной квартирой делённой на 4 студии(58м2). И стоимость 1 студии вышла значительно меньше 5млн как у вас на видео.

глупый вопрос, почему арендаторы комерческой недвижки ещё не штурмуют снимать квартиры - минимально переделывая их под офис-магазин?))

Так за 30 месяцев со сдачи двух квартир ,если каждая 29 т, получается около миллион семьсот,почему в видео говорят один миллион?