Что такое Переуступка в новостройках? 

Ну это само собой, хотя тот случай с КДж - скорее исключение из правил, крайне нездоровая (на голову) позиция и реакция застройщика. Просто, как показывает практика, забрать деньги у застройщика и так практически невозможно. Если на стройке проблемы, то застройщику нечего будет вам возвращать, если же проблем нет, то выгоднее перепродать по переуступке же самому.

@@prokievrealestate А что произошло с Кришталеви джерела?

@@Dmitriy12397 Можете съездить туда, пообщаться с жителями, насколько они довольны работой управляющей компании. Есть разные мнения. Некоторые экс-жители теперь судятся с застройщиком на этой почве.

Договор переуступки может как требовать нотариального заверения, так и не требовать. Всё зависит от формы финансирования. Если застройщик готовит, что в нотариусе нет необходимости, значит так и есть. Относительно малолетних детей, если они не являются инвесторами и это не отражено в документах, то никакого отношения к данным документам они не имеют. Потребуется лишь согласие супруги, если продавец инвестировал находясь в браке.

@@prokievrealestate я вам дуже дякую🌹натхнення вам для вашої праці

Добрый день! Будет считаться как обретенная в браке, то есть совместное имущество. Лучше дождитесь сдачи дома и сделайте дарственную уже квартиры, то есть имущества, тогда это будет только её собственность.

Артур, понятно желание сэкономить, но я бы не рисковал. Всё таки это изначально не жилое помещение, лифт туда не едет, перевести в жилой фонд в принципе можно, но хлопотно. А продать потом - тяжело. И только с хорошим дисконтом (причём, покупали вы голые стены, а скидку потом придется делать на весь ремонт с мебелью, чтобы у вас её купили). Считайте сами, насколько оправдана эта экономия. Когда из творческой мастерской делают себе второй уровень в квартире - это интересно. А просто так туда влазить - мне кажется уже не очень.

@@prokievrealestate Спасибо за быстрый ответ.

Упадёт или не упадёт - посмотрим. Мнения есть разные, прямо-таки полярные. Через полгода узнаем как оно вышло на самом деле.

@@prokievrealestate Посмотрим , но реальность такова что инфляция доллара в США будет около 12% на конец года , а для Украины это означает умножить на 3 и в версии лайт инфляция гривны 30-35% у нас.

Два года назад рынок недвиги был на самом дне! Исправь на реальные 4500 у.е.... не вводи людей в заблуждение!!!

редкостный брехун! ты не тот жк "Ковальский"

Да, 45000$ - это какой-то космос. Разве что речь о какой-то элитке, где однокомнатные (у них был максимальный рост в стоимости) по 200000$.

Евгений, а это уже целиком и полностью зависит от «хотелок» застройщика. Я знаю достаточно случаев, когда у застройщика прямо в договоре прописана #-ая цифра, фиксированная, но при этом для проведения переуступки в реале нужно платить больше. В противном случае застройщик вроде как не откажет в переуступке, но затянет процесс рассмотрения и оформления на месяцы.

Обычно от 1 до 3% от первоначальной суммы, которую заплатил продавец/инвестор.

@@valeriynaoumenko9101 уже доходит до 5-7%.

@@prokievrealestate тогда уже смысл переуступкм пропадает...?! при 5-7%

@@viacheslavkozlov1719 Ну почему же? Проценты переуступки считаются от цены «входа», допустим 1000$/м2, а налоги при праве собственности - уже от цены продажи, а это может быть и 1500-1600$/м2. И тут 5% по «входу» будет почти в половину меньше чем 7,5% по «выходу». Так что смысл всё равно есть. И, что не мало важно, при переуступке вы не «светитесь» перед фискальной службой, что для многих оооочень важно. Как для продавцов, так и для покупателей.

Пока это немного в диковинку, так как раньше не много было желающих брать кредиты под 19-20%. У меня лично таких сделок - на пальцах одной руки можно перечесть. Но в целом, если Покупатель готов выйти на конечную сделку в "рыночные" сроки (то есть до месяца), то Продавцам в обычно не важно - в кредит или нет. Просто чуть больше мороки из-за необходимости собирать/предоставить больше бумаг (не только документы для сделки, но и пакет документов для банка).

Игорь. пока тишина. Вроде бы добрался до Парламента и теперь где-то в комитетах. В публичной плоскости - тишина.

@@prokievrealestate спасибо

Олег, выше правильно ответили: вкладываться в долгострой - довольно опасная идея. С одной стороны - можно рискнуть и через два-три года всё же получить там квартиру, выиграв в цене. Но с другой стороны - а если это будет через пять лет? С кучей нервов и переживаний? Лучше уже просто копить все эти годы деньги или взять кредит и купить сейчас что-то надёжное, где можно жить. До 25000$ - действительно, лучше смотреть пригород, в Киеве сейчас за эти деньги будут лишь старые гостинки с площадью 24-27 метров (и скорее всего далековато от метро), или какие-то проблемные квартиры.

Посмотрите ЖК Новые Теремки в Новоселках.

@@semenchychypaka1266 Новые Теремки тот же долгострой. Может 2ю очередь введут до мая

Наталия, добрый день! Если говорить про вторичный рынок, то: «свежие документы» - это всегда повод насторожиться. Одно дело - если человек получил квартиру в наследство, она ему не нужна и он хочет её продать. Тут вопросов нет. Но совсем иное дело, когда у квартиры свежий договор купли-продажи и продавец попадает на 7,5% налогов. Истории рассказывают разные, мол, не подошла или проблемы в бизнесе, товар на таможне и прочие сказки. Чаще всего при проверке оказывается что свежей куплей-продажей перекрывали предыдущую мутную историю. То есть ранее было некое юридически сомнительное действие, а чтобы его скрыть - квартиру сами себе перепродали. А в остальном мошенники делают всё, чтобы продажа выглядела обычной и не привлекала внимания, поэтому каких-то других явных признаков обычно нет, всё «вылазит» в ходе проверки документов/истории. И поддельные паспорты встречал, и поддельные документы на квартиру, и квартиры, которые за полгода «перекидывали» 2-3 раза, и квартиры где право собственности было получено по фиктивному договору содержания (и это оспаривалось родственниками). Всякое бывало, но внешне на первый взгляд, всё выглядело как обычная продажа.

Дмитрий, добрый день! Нет, такой необходимости нет, так как большинство продавцов хочет наличные в валюте.

@@prokievrealestate Спасибо за быстрый ответ

@@prokievrealestate а для покупателя? не будет вопроссов где взял квартиру?))

@@Рита-я8м8ц А в чём риск? Одна из сторон отказалась от имущественных прав в пользу другой. Добровольно. Это зафиксировано застройщиком. Всё. Законная процедура.

Татьяна, такое бывает, документы могут по несколько раз переходить из рук в руки. В сам по себе этом факте рисков не вижу.

Спасибо

Да, бывает что застройщики дают значительные сроки для Переуступки. Но чаще всего - не просто так. Я бы искал подводные камни, честно говорю. Потому что наличие неоформленных квартир - не выгодно застройщику (не начисляется квартплата и т д.).

спасибо большое за Ваш совет!

Если не секрет, о каком объекте идёт речь?

@@prokievrealestate ЖК Галактика в феврале была такая ситуация в первом доме.

ПРО Недвижимость Киева идёт речь о Жк петровский квартал в с.Святопетровском. В местном агенстве недвижимости есть квартиры в зданных домах. И на них предлагают оформить переуступку

Нет, при переуступке расчет происходит в наличной (чаще всего) форме и происхождение средств этим не подтвердить. По второму вопросу: да, должно сработать.

Я таких прецедентов не знаю. Но в теории, по решению суда, можно отменить всё, если на то есть законные основания.

Он частично защитит, но цель у него все же иная. Если бы хотели защитить на самом деле - ввели бы эскроу счёта, а не изобретали велосипед. Эскроу счёта: застройщик не выполнил обязательств - инвестор забрал деньги со счёта. Наш закон: застройщик не выполнил обязательств - инвестор остался с правами собственности на объект незавершенного строительства.

Если бы разжевывал конкретно, то сейчас бы дописывал третий час видео))) Предупреждал заранее, буду предельно упрощать, а какие-то частные случаи - их необходимо рассматривать отдельно уже на месте, как говорится.

Такое видео как раз в работе. Если коротко по налогам, то так: Если праву собственности более 3-х лет, либо квартира получена в наследство, и у вас это первая продажа недвижимости в текущем году - то налог составляет 1% (это даже не налог, а госпошлина). Если же праву собственности менее 3-х лет или в текущем году вы уже продавали какую-то недвижимость, то - 5% НДФЛ + 1% госпошлина + 1,5% сбор на АТО.

@@prokievrealestate Спасибо! Очень полезные видео, с удовольствием посмотрел все, что есть на канале)

Спасибо за отзыв! Будем стараться и дальше))

@@prokievrealestate а вы слышали,что госпошлину отменили с начала этого года, но нотариусы решили коллективно об этом молчать?))

@@mari_artish Ну вообще-то не госпошлину, а если вы впервые приобретаете недвижимость, то имеете право на возмещение 1% оплаты в Пенсионный Фонд. Иными словами: вы сначала обязаны этот 1% оплатить, а затем подать на возврат и судиться с ПФ. О чем своих клиентов я всегда уведомляю, да.

У разных застройщиков разные трактовки. Но в целом, по закону, согласие супруга/супруги необходимо, как со стороны Продавца, так и со стороны Покупателя. А в остальном вам необходимо убедиться что квартиры выплачена первичным инвестором на все 100% и что застройщик согласен на переуступку.

Аркадий, добрый день! Да, там сложная и запутанная история. Тут лучше привлекать профильного юриста. Я не возьмусь что-то комментировать.

Абсолютно нормальный вопрос, на который (однако) нет точного ответа. Всё зависит от схемы финансирования и конкретных условий по договору. Так что тут может как не быть налогов вообще, так и быть 1% в пенсионный фонд или 2% (пенсионный фонд + госпошлина). Это необходимо уточнять у застройщика при покупке и оформлении договора/договоров.

Уно Сити уже сдан в эксплуатацию, совершенно верно. Так что с надёжностью со строительной/документальной стороны - там всё замечательно. К сожалению, у нас нет возможности сопровождать чужие сделки, просто нет на это времени. :( Тут со своими как белки в колесе.

Там многое зависит от схемы финансирования, того как застройщик минимизирует налоги и т.д. Нам остаётся лишь гадать.

Сергей, тут я бы решал только с юристом, так как подобные ситуации индивидуальны и многое зависит в том числе и от формы инвестирования в объект.

Законопроект - коррупционный, создающий возможность для группы лиц "стричь шерсть" со всех операций с недвижимостью. Он не в пользу Покупателей и Продавцов, не в пользу риелторов, не в пользу государства. Это создание и узаконивание частной "прокладки", которая будет кому-то приносить миллионы долларов в год. Уверен, что он не пройдет, по крайней мере в нынешнем виде. Слишком уж там всё явно и очевидно.

Валентин, пока актуальна. Единственное, у многих застройщиков повысилась её стоимость. :(

@@prokievrealestate Понял, спасибо.

К сожалению, пока всё по старому: стройки стоят, Аркада пытается найти выход из ситуации и привлечь недостающие средства. Грустная ситуация, особенно для инвесторов.

@@vladzaiko5012 Влад, позволю себе не согласиться. Всё же у Аркады был имидж и история очень надёжного застройщика. И по документам там всё было хорошо (если не брать ПнО). И о том, что там под вывеской надёжной компании выстраивается пирамида Понци - знали лишь те, кто профессионально этим занимается, либо критично мыслящие люди. А остальные доверчиво несли свои честно заработанные деньги.

Это зависит от позиции застройщика, правила переуступки определяют они сами.

Даниил, тут никаких правил нет, всё по договоренности. Формально, конечно же оплата происходит от первичного инвестора, но эти деньги могут быть как включены в цену, так и делится пополам.

Ярослав, к сожалению, задача практически не решаемая. Каждый такой дом строился под индивидуального заказчика и может существенно отличаться от соседнего царского дома. Даже по качеству строительства, не говоря уже про планировки. Какие-то прошли реконструкцию, какие-то нет, где-то дома для господ, а где-то под видом элитного жилья продается дом для прислуги... Это нужно быть крутым специалистом-историком данной архитектуры, а я с ней практически не сталкивался в повседневной работе/жизни. Коллег, кто мог бы помочь, тоже нет (уже поднимал данную тему). Возможно вскользь пройдём по царским домам, когда выйдет видео про элитную недвижимость. Есть такая задумка.

Артём, добрый день! Да, с этими 2-мя месяцами КГС здорово всем подгадил. :( Как вариант: подписать между сторонами договор задатка/предварительный договор, составленный именно под переуступку. Мы иногда так делаем, но прописываем его сроком на 3-5 дней. А вот захочет ли какой-то покупатель ждать два месяца от моря погоды, да ещё и давать под это задаток? Большой вопрос. Да и со стороны продавца ситуация неоднозначна: а если через 2 месяца КГС не пропустит переуступку или выставит какие-то новые требования и сроки? Тогда задаток придётся возвращать покупателю в двойном размере (и квартира не продана, и на деньги попали).

@@prokievrealestate Тоесть если продавец передумал - возвращает покупателю двойной задаток, а если покупатель передумал, то задаток остаётся у продавца? Согласен, с этими двумя месяцами - не удобно

@@kutsanartem8355 да, именно так. Иначе (без обоюдных штрафных санкций) такой договор вообще не имеет смысла.

Да, конечно же. Потребуется согласие супруги/супруга.

Нотариально заверенное согласие?

Не возьмусь ответить на этот вопрос, это необходимо узнавать в банках. Захотят ли они давать деньги под пакет документов - это большой вопрос. Сейчас ряд банков снизил % до 15-16, но правительство хочет чтобы в 2021 году заработала ипотека под 10%. Посмотрим, получится ли это.

Нет, пока что законопроект не принят, над ним ещё «колдуют». Но ситуация с переуступкой ухудшается даже без этого закона: чётко видно кто его лоббирует и поддерживает, так как ряд застройщиков либо вообще отказывает в переуступке, официально (тот же КАН), либо делает это завуалировано (Киевгорстрой/Буд Кепитал), либо требует конские «отступные».

​@@prokievrealestate А какие изменения в сторону ухудшения сейчас? Это только в Киеву так? Читал, что аренду тоже хотят зарегулирывать, как и риелторскую деятельность. Спасибо за ответ.

@@Артур-р1ф От закона о риелторской деятельности (а по факту, от создания коррупционной структуры) мы уже «отбились», думаю, от нас надолго отстали. Аренду однозначно пора выводить из тени, но тут вопрос в налогах: какие-то адекватные 5-7% люди будут платить, а со своими 18% НДФЛ - пусть государство идёт в пень, их никто платить не будет.

@@prokievrealestate Отбились, а когда это произошло? Очень интересная тема - может даже идея для видео)) Согласен, платить 18% это зашквар, люди на такое не пойдут

@@oleksii8375 Если вы о законе о риелторской деятельности, то ещё летом. Против этого закона выступило практически всё риелторское сообщество, и нас поддержали комитеты парламента, справедливо выявив там коррупционную составляющую. А без этой составляющей, авторам закона он и даром не был нужен, после чего вопрос снялся как будто его и не было. :)

С коммерческой недвижимостью не работаем, не знаю. В принципе - различий быть не должно. С точки зрения процедуры/законов там ровно то же самое. Передача денег обычно из рук в руки в наличной форме. При Переуступке и покупке-продаже. Тут всё просто.

Алексей, по расходам - нужно узнавать у застройщика, на каких условиях застройщик готов провести переуступку. Эта цифра везде разная, от условных 1500грн до 5% от цены квартиры. Ну а риски есть всегда. Независимо от формы финансирования. При переуступке вы приобретаете лишь документы, которые после сдачи дома превратятся в квартиру. Если у застройщика что-то пойдет не так, то вы останетесь лишь с этими документами. Исключение: когда переуступается квартира в уже выведенном в эксплуатацию доме (такое тоже бывает, чтобы не платить 7,5% налогов при купле-продаже).

Вероника, не берусь обсуждать жилые комплексы вне Киева. В пригороде свои застройщики, со своей ситуацией, с совершенно непрозрачными «условиями игры» (так как каждая сельрада - отдельное государство в плане разрешительной системы в частности).

Вибачте, "забороняють переуступку"

Добрый день, Александр! Да, такое уже имеет место быть. Некоторые застройщики либо делают слишком высокой цену штрафа за Переуступку, либо запрещают её вовсе (тот же КАН), думал упомянуть про это в ролике, но решил что будет слишком много информации, если заострять на частных случаях. Собственно, если застройщик Переуступку запрещает, то и предложений таких на рынке не будет. :)

Дякую вам за відповідь. Я так думаю, що ця тенденція на ринку буде поширюватись і посилюватись. Тому, тим хто купує, щоб потім продати по переуступці, треба звернути на це увагу і як воно прописано в договорі.

Если примут закон, о котором говорится в ролике, то переуступки просто не будет ни у кого. А запретить вам продать объект незавершенного строительства (как обычную квартиру с уплатой всех налогов) - застройщик не в праве вам запрещать, это ваша собственность и вам решать, как ей распоряжаться.

Яна, добрый день! Если честно, то ничего не знаю. Как там сейчас проводится переуступка (и проводится ли вообще) - скажут только в Киевгорстрое. По тем объектам, где с ними участвует BUD Capital - большие проблемы, но по бывшим объектам УкрБуд ситуация может быть иной.

@@prokievrealestate Какие проблемы с КГС и BUD Capital?

@@Dmitriy12397 У них всё великолепно! Чего нельзя сказать об ожиданиях их инвесторов. :) (средняя задержка по проектам от 1,5- 2 года).

В наличной форме. А для проверки денег - можно обратиться в ближайшее отделение банка, они за небольшую плату проверяют деньги.

Добрый день! Участие нотариуса зависит от формы инвестирования и того, заверялся ли изначально нотариусом инвест.договор. Если он был между инвестором и застройщиком без нотариального заверения, то и переуступка не подлежит нотариальному заверению. Касательно акта приёма-передачи - обычно такой акт является основанием для оформления прав собственности и его подписывает уже тот инвестор, на которого эти права будут оформляться. По кредиту - тут мне всё проверяет наш юрист у которого есть доступы к соответствующим реестрам, я в эти дебри не лезу. :) Да и ни разу не сталкивались с подобным вариантом, чтобы квартира была «кредитной» от банка. Рассрочки от застройщика - встречались, но тогда сделка проходит лишь после предоставления справки от застройщика о полной выплате за квартиру.

Юрист как раз ответил: если кредит не выплачен, то у инвестора не будет необходимого для переуступки пакета документов, фактически их держателем и инвестором будет банк.

@@prokievrealestate спасибо за ответ

Практически невозможно. Не будет основания для перевода вам средств. Договор переуступки не описывает стоимость отказа от имущественных прав. Благодаря чему удается избежать налогообложения.

@@prokievrealestate надо думать...не знаю пока. .

Чреваты именно тем, что будете годами ждать право собственности и жить без прописки и по пром.тарифам. Почему там, спустя два года после получения сертификата, до сих пор нет адреса - хороший вопрос. Скорее всего Фундамент не выполнил какие-то обязательства перед городом, в ответ город не присваивает стройке адрес.

@@prokievrealestate если не ошибаюсь, адреса в этом жк есть только у трёх домов, а построили уже 8. Получается, в переуступке есть довольно высокая доля риска, ведь даже на финальной стадии остаётся вероятность, что что-то пойдет не так. Кто-то с кем-то не договорился или не занёс, а все риски как обычно на пересичних.

@@sergserg7162 К сожалению, именно так. Особенно сейчас, когда ДАБИ трусят по полной программе, уже пошли увольнения сотрудников. Все ранние "договорняки" застройщика с чиновниками - могут здорово выйти боком Покупателю. У Ковальский в Русановской Гавани попросту отобрали разрешение на строительство недавно. И стоят готовые дома, ждут от моря погоды, почти год.

Дмитрий, рейтинги не делаю принципиально, ни застройщиков, ни ЖК. Это всё слишком субъективно. ТОП исходя из каких параметров? По цене? По качеству? По распоряжению? По инфраструктуре? Для жизни или для бизнеса? И так далее. У каждого свои вкусы, свои требования, свои задачи, свои предпочтения к локации и прочему.

В Киеве нет такого рейтинга. У каждого застройщика есть свои бока в любом ценовом сегменте. Предсказуемость разве что даёт Киевгорстрой, стабильный середняк.

@@prokievrealestate меня интересует инвестирование с целью перепродажи(переуступка +25-30%) или сдачи в аренду (10000-12000гр в месяц). интересует 1к (35-45м). бютжет 17000-22000 гр за 1м кв. Эконом комфорт. Вот и хотел бы у Вас спросить какие жк посоветуете?

@@YAROMYR_VR Присмотритесь к объектам Киевгорстрой, они сейчас строят сразу несколько объектов, где +/- такие цены (Медовый 2, Стар Сити), и это достаточно надёжный застройщик. Но будет ли в итоге +30% - гарантий нет. Понимаете, такая доходность обычно от объектов, где повышенный интерес и спрос, в том числе и под аренду, то есть это должны быть локации возле метро. А в локациях возле метро у надёжных застройщиков, которых я мог бы порекомендовать без опасений, цены даже на старте продаж от 1000$. Так что тут выбор таков: либо брать эконом/комфорт на окраинах от надёжного застройщика, либо локацию более интересную, но от застройщиков "второго дивизиона" с большими рисками (но и доходность потенциально может выйти как раз в ваших рамках).

@@prokievrealestate спасибо. И ещё вопрос - в курсе ли Вы на счёт планов столицы групп? Я имею ввиду новые (следующие) объекты? И каких застройщиков Вы считаете "вторым дивизионом"? Спасибо

Добрый день! 1,2. Ввод дома в эксплуатацию подтверждается сертификатом готовности, пусть вам его продемонстрируют, а ещё лучше - дадут вам ссылку на него на сайте ДАБИ. 3. Да, вы можете оформить доверенность на другого человека и он будет действовать от вашего имени. 4. Тут всё зависит от той формы инвестиции, которая была в этом ЖК.

В настоящий момент там проблемы с документами, аннулировано разрешение на строительство. По комплексу давно идут суды. Так что риски есть.

Спасибо!!!

Светлана, одного лишь технического паспорта явно мало для того, чтобы оформить имущественные права.

По номеру: +380957932697, любые консультации - совершенно бесплатны.

Застройщика вообще не касается сумма, по которой вы договорились с покупателем. Хоть за биг-мак. :) Никаких цифр сделки в договоре переуступки нет. Это ваше личное с покупателем дело.

@@prokievrealestate Спасибо )

Да, совершенно верно. Если продавец выплатил квартиру, на нём нет никаких арестов, и всё проведено в Отделе Продаж как полагается, то риск лишь по самому застройщику: в основном это сроки сдачи дома.

@@zorianamozyl6430 То будет беда. К счастью, если человек недееспособен по психической части, и стоит на учёте, то по нему это будет конкретно заметно.

Добрый вечер! Да, совершенно верно, каков был путь до внесения в реестр - это не имеет значения. Бывает такое, что квартиры по 2-3 успевают переуступить или иначе переоформить, пока дом достроится и уже последний инвестор получит права собственности.

@@prokievrealestate Благодарю за ответ)

@@prokievrealestate Благодарю за ответ)

Добридень! Звучить дуже підозріло. Якщо будинок не введений в експлуатацію, йому не надано адресу - зареєструвати право власності неможливо, самої власності ще не існує офіційно.

@@prokievrealestate Дякую за відповідь, це до речі Галжитлобуд щось мутить таке

@Android TV Увы, там всё очень плохо. Застройщик ещё год назад бросил все свои стройки в Киеве, закрыл отделы продаж и сбежал. Есть иски, судебные дела.

Подоходный налог для таких операций: 5% НДФЛ + 1% госпошлина + 1,5 сбор АТО. Как для операций с недвижимостью. А выходят очень просто: не уведомляют налоговую вообще. В договоре Переуступки не фиксируется за какое вознаграждение Продавец отказался от своих прав. То есть кроме как ему самому - никому более это не ведомо и никуда эта информация не передается. За что Переуступку и хотят запретить.

Не зная ситуацию - не могу дать ответ. В самой по себе такой переуступке ничего страшного нет, в том же Киевгорстрое такое практикуется сплошь и рядом (они квартирами рассчитываются с подрядчиками/поставщиками материалов).

@@prokievrealestate спасибо

Мне нравится как застройщик, так и проекты Столицы, Seven не исключение. Шумновато, конечно. Но для большинства, как мы видим, это не так уж и важно. Зато близко к метро, есть вода рядом, молодой и современный массив.

Интересно что вы в этом вопросе подразумеваете под словом перспективы?

У нормальных застройщиков это исключено, там же есть система договоров с нумерацией и прочим. Ну а если приобретать "серую" стройку - то тут Покупатель сам должен оценивать свои риски.

@@prokievrealestate Если смотреть через призму закона, то только договор переуступки и первоначальный договор имеют юридическю силу. Все остальное - это как, мертвому припарка. При реальном мошенничестве, все эти журналы могут вообще никак не "всплыть", либо же в них могут быть внесены соответствующие изменения.

@@zp00v0518 Вот поэтому государство и вводит право собственности на объект незавершенного строительства. В том числе. Я об этом сначала не подумал, но вместе с вами мы разобрались. Спасибо!

Самый надёжный вариант: покупать уже квартиру с документами, внесённую в реестр. Переуступка - всё же подвержена различным подобным рискам, и тут уже надо смотреть на застройщика - компании с репутацией подобным мошенничеством заниматься не станут. Дополнительной гарантией будет являться финансирование строительства посредством Форвардного Контракта (Дериватива), так как подобные договоры регистрируются на бирже и двойная перепродажа исключена.

@@prokievrealestate спасибо ..

Пока всё отложилось из-за занятости Надежды, сейчас она не может выделить время на запись. Но при этом хотел бы записать финальный ролик про аренду вместе, так как вместе эту тему начинали.

Будем ждать. Хотелось бы со всеми подводными камнями.

У разных отделов продаж - разные требования. Но обычно - да, согласие требуется.

@@prokievrealestate странно если вы сами говорите что они типа отворачиваются когда бабки передаешь инвестору.

@@AlexDerial деньги - это одно, а оформление договора переуступки - другое.

Да, иногда и такая схема встречается. С её помощью застройщик прячет прибыль. Условно: квартиру своему физ.лицу продают по 300$/м2, а вам он ее продаёт уже по 1300$/м2. Но государство этого не видит, так как переуступки не фиксируются нигде, налогом не облагаются.

@@prokievrealestate ок, благодарю. А при первой регистрации права собственности я как инвестор буду платить какие-либо налоги? Если да, то от какой суммы?

@@vladyslavtsuran6441 Это нужно уточнять у застройщика, везде по разному. Только в Отделе Продаж вам скажут - как это будет происходить на их стройке и с их формой инвестирования.

@@vladyslavtsuran6441 1% в пенсионный фонд от цены в договоре, плюс доплата за дополнительные м.² после замера БТИ перед вводом в эксплуатацию по цене, которая была изначально на дату заключения первоначального договора, т.е. на момент инвестирования, если оплата была 100%.

Государство мыслит просто: раз есть прибыль - необходимо обложить её налогом)))

@@prokievrealestate А если прибыль не такая уж и большая? Особенно с учётом инфляции. А налог то должен платиться со всей стоимости квартиры.

@@Serg89b3l6a К сожалению, правительство решило этот вопрос «в лоб» - при продаже недвижимости с правом собственности менее 3-х лет - продавец обязан заплатить 5% от оценочной стоимости недвижимости + 1% ГП + 1,5% АТО. Независимо от полученной прибыли или убытков.

Який саме закон? Якщо ви про захист прав інвесторів, то так. Але будівництво за новими правилами тільки-но почали з'являтися (у жовтні внесли перші об'єкти в реєстр).

@@prokievrealestate ну всенсі схеми з переуступкою ще актуальні чи вже все?

@@vitaliydiachenko5947 Зараз ситуація вже інша, багато забудовників або закрили можливість переуступки, або зробили її вартість дуже високою (до 5% від вартості квартири). Тобто тут уже все залежить від конкреного забудовника та конкретних умов проведення переуступки у нього. У Києві новобудов зі спеціальними правами власності лише кілька, оскільки забудовники бояться відкривати нові проекти, тож тут поки що все без змін.

«Возможной защитой/буфером для инвестора был бы банк (пускай даже гос.), который порционно бы финансировал этапы строительства в соответствии с их готовностью» - это и есть признанная во всем мире система эскроу-счетов. Но наше правительство зачем-то изобретает велосипед. Впрочем, не зачем-то, а очень даже понятно зачем, и кто за подобными решениями стоит. :(

Оно то да, но лучше оформить в виде тройного договора, тем более что для Переуступки требуется согласие застройщика и, часто, это сопровождается штрафом для Уступающей стороны.

@@prokievrealestate Согласие застройщика необходимо только в том случае, если это прямо указано в первоначальном договоре, а так же, в случае, если есть долги. Другими словами, подпись Застройщика в договоре переуступки не имеет никакого юридического веса. Точнее, ее значимость на уровне уведомления о том, что теперь квартиру необходимо передать не Васе, а Пети

И они это указывают в договорах, на основании чего и требуют "штраф" от 1 до 5% за Переуступку.

Я на всякий случай вас запомню)))

@@prokievrealestate я к Вам приеду. Но только с самыми благими намерениями:)

Если у застройщика (как третьей стороны) психическое здоровье первичного инвестора не вызывает подозрения, то всё ОК.

@@prokievrealestate спасибо!

Это просто разные ставки НДФЛ. index.minfin.com.ua/labour/incometax/

:)