【斡旋技巧】屋主底價怎麼算?怎麼出才能買到「合理房價」？該往實價登錄以上還是以下去出價？房仲該如何避免買方下「芭樂斡旋」？｜國際超級房仲 

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我選C。以我所在的高雄來說, 部分新古屋/中古屋地段/屋況不怎樣可是卻很敢開價。 尤其比對實價登錄過後。舉例: 某10年新古屋屋主2018年買房實價500萬, 2023年賣房委託價900萬。 過一年就往上堆100萬。這種個案不勝枚舉。 如果每個人過一年就想加100萬上去, 永遠在吸下一代的血來滿足自己的貪婪。 所以我覺得房仲今天會歪掉, 是人性逼他們如此。 消費者在檢討房仲之前, 其實應該先檢討自己並不希望自己的貪婪被揭穿。 大家是買方的時候都講居住正義, 持有房產後都想著自住兼投資, 房價怎麼可能下跌?!

我是在半年適用期就陣亡的房仲，我也很討厭無腦喊多的銷售方式，但是當時我試著用誠實的方法，就是沒辦法激起買方的意願，我自己也不忍心鼓吹能力不足的人硬買，最後業績過不了適用期就覺得自己很失敗而離開房仲業😢

推推 身為仲介也希望台灣不動產市場能往正向的方向發展，不要只是拐騙爾虞我詐，而是用真誠和專業為客人服務

我昨天就用實價算給房仲看，說屋主開價不合理，我並不想當歷史最高價，結果房仲直接說：這不是合不合理的問題。完全沒有想努力幫買家議價的想法，真的看房看的很心累。

我是房仲，老實說我認為現在高房價的源頭根本就是屋主造成的，仲介依照實價登錄分析給屋主參考，屋主硬是要實拿多個10%～30%⋯

兩年前我會實登加一點去談，現在想要平盤甚至扣5~10%下去談，沒有迫切自住需求，就住在老家看看能不能撿到合理房價的房子，不過現在遇到的都不肯低於實登，果然臺灣人還是不能接受房子跌價賣。

看了很多關於出價影片，覺得Zack的講解是最清楚跟有說服力的，感謝分享！

大推，非常有幫助 對我們買方來說，遇到好的房仲買到好房是千載難逢的好事，這人生大事完成後，絕對是會推薦給周遭的人，所以心態真的要調整，導正房仲風氣，對大家都好

真心覺得房子是來住的，而不是炒房的，房價高漲也造就房租高漲，謝謝分享好的觀念，讓我們有些希望。

1.推推！這一集，有點學術等級，需要重複看才能真正看懂Zack要表達的完整意思 2.ABD， 3.我其實都不喜歡跟屋主簽底價，因為屋主不會給真的底價，加上芭樂價我也不接，所以我後來都只接「合理偏高開價」，直到買家「出合理偏低價」後，再來媒合。

推推！剛剛才丟了一個桃園地區的見面談（人生首次），購屋計畫一路走來～謝謝有ZACK與相關人員的良心建議與分享！我們從來不與房仲為敵，只期待能有越來越多的房仲理清好時局判斷、努力追求買/售/仲三方皆贏的局面

個人提供另外一種算法讓大家思考看看… 首先把房子的成本區分為： 1.建造成本 2.土地成本 以12層電梯大樓為例，建造成本目前在南部地區約為20萬/坪，中北部約25萬/坪。 而土地成本因地段不同落差較大，要自己去查，但土地成本分攤到房子的每一坪上的時候還要看容積率，以一般的甲種建地來說容積率是240%，也就是1000坪的土地可以蓋2400坪的樓地板面積，所以建商分攤到每坪樓地板面積的成本就是地價/2.4，大約是地價的42%左右，以每坪20萬的土地取得成本來說，分散到每一坪的售價就是8萬元左右，那如果是高雄的新成屋，那麼建商的成本就是20+8=28萬/坪。 . 因此在地價是20萬/坪的地段，如果是甲種建地，你的房子最低取得成本就是28萬/坪，如果是地價10萬/坪的地段，那房價就是24萬/坪。 . 以上是建商不賠錢的成本，通常還會有利潤，利潤能到哪裡就看市場熱度了。 . 最後補充，如果該地段的新成屋底價你都能算出來了，那二手屋還能比新成屋高嗎？ . 祝福大家都能買到理想房子。

推推 這集肯定是教科書等級的，務必要收藏

Zack 對於房屋底價公式我不晓得該不該說 或者說的對不對 以南部這邊鑑價師有的都用這一套 1. 首先先用房子的地號或住址 到各地的市政府網站 先查出各地段土地公告地價(市政府都用平方公尺作單位 一般所有權狀就有秀土地的平方公尺跟地段 如果只知道坪數 請自行換算平方公尺) 再X1.5%= 市價(市場賣價) (順便可查出地主要繳的土地增值稅) 2. 再來就是建物看多少坪? 南部1坪(透天)都用8萬(正常中古屋)計算 假設建坪50坪 就是400萬 3. 1+2+土地增值稅+房仲4%=(全部總數) + (全部總數的10%) =就是屋主想賣的價錢 （未含房地合一稅 和 翻修的費用 ) 4. 大樓 電梯大樓 國宅 也是適用此公式 超過這公式價錢的房子 就知道是哄抬價格了 5. 以上謹供參考

謝謝zack勇敢發聲！ 讓我們這些沒有窩的小白可以保有一絲買房的信念！

感謝Zack分享這寶貴的影片,小弟也來分享在其他地方看到的觀念。可以下載目標房子的第二類地籍謄本就能知道被設定多少貸款，例如800萬以貸款8成就能輕鬆知道屋主入手的成本是1000萬,上面還提供屋主何時入手,假設屋主持有5年而房子漲幅跟通貨膨脹幾乎一樣假設年化漲幅為3%,帶入公式得出合理底價為1159.27萬,當然還要考慮其他因素數字僅供參考，不過以後自己有需要賣房的話也能算出自己的底價，看第二類地籍謄本很重要還能看有沒有一房多貸避免被詐騙及屋主是否為投資客。 不過就算眼光精準能在底部出手,但小弟懷疑到時有哪家銀行願意承貸銀行雨天收傘是出了名的。

今日重點 : 解析房仲如何開價、以及自己的出價天花板。 幫忙補充 : 買房子還要看"銀行鑑價"，這點可以從實價登陸粗估。 *如何粗估我前幾部影片剛好有提到。 銀行鑑價的重要性 : 一個房子銀行只願意貸款給你800萬(假設可以貸款8成) -> 成交價大於1000萬 : 不管你是買1500、2000萬，通通都只能貸到800 但是成交小於1000萬 : 假設買900，則可以貸款到 900*0.8=720萬 這一點 + 影片中的方法，才可以真正達到適當的運用槓桿買房。

感謝Zack大大的經驗❤分享 在這幾年房價失控的時候 奔波看房1年多 終於以合理價格買到人生第一間自己的房子🎉🎉

推推！這集超實用，我已經清楚明瞭怎麼出價跟持續保持生活品質！讚

推推 希望你能持續分享好觀念，不要理會酸民，有一群有思考能力的人需要你的幫助。 再次謝謝你

我前2年也是小孩要入學，急著要買房，不過後來越看越貴，屋主還不給殺，我就不爽買了，根本勉強買了，小孩找房東寄戶

現在的價格都貴到一個離譜的地步，多去給房仲洗頭，都有機會遇到可以下殺25%的機會。我就是買低於700萬的那位。XD

推推！真的要自己多多研究實價登錄的走勢和近幾年的交易狀況。我自己的經驗上同時間同地區有多組相同性質的房子在賣時會更好出價

Zack這部影片實在太中肯了 無限大的幫助 無限大的感謝

B. 在Zack頻道吸收很多，很多都是基本觀念，但誠信正直的經理人，才會是買賣方最需要的，往後有需求自然而然也是會找這種（專業）人士辦理。 在這裡讓我養成一種換位思考的邏輯，不論是在事業上業務交涉還是日常生活，也覺得願意認真看完Zack所有內容的好朋友們，大家素質應該都是很棒的，拒當芭辣😄

推推～謝謝ZACK,希望有一天能買到自己的房子

已儲存影片，影片中的著眼點是我忽略的。 我目前的做法就是先找房仲帶看一些房子，過程中有一些房子賣出之後，從開價與實價登錄的落差去看砍價空間。 不過現在可以加入週遭房價的漲跌比率，跟成交量一起考量了，謝謝Zack老師。

謝謝你再次提供超實用的出價影片

推推，非常認同一個月繳月收入的一半等於房奴，因為繳完只剩下房子什麼都沒有。老了有房子啊，房子沒有賣都不是錢。賣了請問當時你下定決心買的意義是什麼。。賣了會漲價啊對啊可是是不是當時可以買的也是漲完價的。。

開價要回推底價+仲介費算式應為÷1.1，扣仲介費的屋主實拿底價應為÷1.04……

我不能保證Zack說的未來房價是跌是真的（因為有炒房的綠共政府政策），但他給房仲的建議真的很深植人心。爭執輸贏真的沒意義，而是要為買方分析他的需求及利害

推推～～Zack的影片真的很受用！超級感謝！ 到現在還沒遇到好的房仲，心有點累🥲

推推 ZACK講解的很仔細，謝謝

C. 台中有些區域出現供給量>>>成交量的中古屋，但是屋主還是不願意降價。賣不掉的不降價，新釋出的開價再加個2～3%。

還有房地合一稅，這部份賣方也會讓買方儘可能負擔的~😊

感謝Zack的影片，讓我可以馬上了解房價的狀況，感謝您

謝謝老師。。祝福我和孩子買到好房，祝福我。😊

目前台灣非常不合理的高房價，不僅一般人買不起，就是想租房屋也租不起。 但隨著台灣嚴重的老年化和少子化，台灣房價的大跌，只是遲早的問題

推推 很棒的影片，真的受益良多。

推推，很棒的出價技巧，只是功課要做好多

推推 衷心感謝，非常有幫助，給了買家一劑強心針

推推~曾經在某大房仲當代書快十年,Zack很真實點出房仲生態跟買賣方心態~其實我是來看cookie的~

推推！謝謝zack乾貨對剛從事房仲的我很有幫助！

我朋友也是開房仲公司的, 他們公司的開價不是百分之十, 舉個例, 有委託人想賣500, 他們登廣告是報799, 不到兩年的新成屋, 入手695, 出手999, 似乎百分之十僅供參考而已

感謝分享出價方式，裡面還提到用信貸補足頭期就表示不適合買，簡直當頭棒喝！差點就要硬買下去🥲

看完留言就印證了價量背離 總之推推 舒服的教育跟議價才是王道

推推 很優質的解說影片👍👍👍

強力推，非常感謝分享，想買房的希望都有幸能看到

推推..謝謝如此用心製作影片分享

推推，謝謝Zack無私分享!

推推~ 找不到那麼仔細的教學了

我的自住房，當時決定要下斡旋之前，先去銀行諮詢可貸款的成數，然後回推屋主的底價，運氣不錯估得挺精準，後來用略低於底價的出價下斡旋，最後順利成交

推推!!! 會把zack 告訴我旁邊想買房子的朋友來看的

真是超級房仲最實在的論述

非常感謝Zack分享，才能對出價有頭緒🙃

推推 期待台灣房仲業往善的方向提升

推推，感謝Zack指導，從您的頻道我學習到非常多，您的影片具體體現我心中對於房市的看法，所以看你的影片很有共鳴，但不知為何，大多數的民眾對於房市的看法都是無腦多⋯⋯

看上一間下個禮拜想去看，建案今年完全沒成交，去年往前看一年的實價登錄平均一坪19萬左右，最貴不超過一坪20，屋主開一坪26，遇到這種不知道該怎麼喊⋯開實價登錄的價格整整打七折左右，覺得無言⋯ 以高雄近兩年來說 C

推推，有買您的書支持！

推推~B C 說得非常棒~點讚點讚

謝謝Zack收獲良意, 推推

推推😄👍很棒的優質影片

推推，講的很合理，我現況購屋不急，努力等2025 Q1

我自己也委託仲介賣房，但沒有這樣開價，是底價+仲介費+10萬

推推 感謝Zack無私分享 讓我們可以不用當韭菜

最近一直在看資料約看房，但最後都卡在下斡旋後沒下文😂 要嘛不給寫特別條款（例如八成房貸） 要嘛覺得可以更高⋯比實價登錄與新成屋還要高上不少，甚至還有沒很大但夠老（27年以上）仍當新房子在開價⋯就看到心很累😢

推推非常感謝🙏你的解說🎉❤

房價亂象是因為房子已經成為壟斷的炒作商品，就因為壟斷失去競爭價格亂象就會浮現，也因為沒有競爭，房子就不會出現合理穩定的價格，房子就失去了一般居住商品的特性，最終淪落為炒作商品難以自拔，就算成交量走低價格只會因為『大環境的緊縮』、『資金的緊缺』進行應急式的回調，政府給予建商融資成本利率固定又低年限又長，有的是時間來跟有房需求的人耗，最後走入奢侈品的路線，就算需求的人少價格始終如一，該買的人還是得買

推推~~!!!! 感謝 Zack 讓我更了解房市!!!

推推~最近考慮買房真的看到喜歡的物件卻不知如何買到合理房價

推推，超級實用！

推推 謝謝zack!對於消費者很適用

👍推推。多看幾遍🌷

說的非常好，合理有邏輯👍👍👍

Zack影片必推！

推推，收穫良多！

大推推 得實用的影片 👍

推推。不錯的資訊

推推！！！謝謝Zack分享！！！

推推 最喜歡有一說一的風格

感謝Zack提供好方法

A+C~感謝教學,更有概念了！

推推! 看來我能慢慢等~ 價量背離，還看到有新建案開價高於實價50%?? 真的猛。

推推，大推這部影片

感謝Zack的書與影片讓我對房市有一定的認識 很慶幸自己是買房前聽到這些一輩子受用的資訊 另外 想請問如果是店面 樓店或透天店面 的合理價格要怎麼訂呢? 畢竟店面價格都比較貴

推推，超棒的建議。

推推，B，很有幫助！😊

推推！！❤很有幫助的內容 謝謝

謝謝Zack提供寶貴的建議，收益良多❤

推推！之後再來看一次。

我們這邊基本都是實登的一點五倍~兩倍開價 地主想賺，房仲更想賺

推~上週末剛成交房屋，和家人討論出價天花板時就就是綜合考慮自身情況，附近房價走勢，以及附近六個月內成交價來下斡，最後成交金額落在屋主開價約88%，開完影片發現下斡和加價應該還有價格空間xd,，不過能順利成交就滿足了^ ^~😊

推推 想了解一下政府護盤的方式有哪些? 是不是政府重劃炒地皮給建商買地，所以利益關係下，盡搞一些假打房的政策@@? 期望ZACK可以分享一下這類的知識，感恩~

這集很有料 推

最近家人要買房也在研究做功課，你跟柚子的影片我都有看，超想遇到你們這種客觀又專業的房仲，原本還不知如何出價，看了你的影片後知道怎麼出了，謝謝，我個人是Ｂ．底價不是重點，重點實價登錄跟價格走勢，有個問題請教一下，如果是老屋翻新的中古屋要怎麼去推底價？我自己是想用實價登錄的單價＋上數萬元（整修費）去出價，這樣可行嗎？

推推 感謝Zack 🎉🎉🎉

推推! 必須推!

大大推推推！讚！加油！

很棒的分享 謝謝～