정말 10년전이랑 어쩜 이렇게 똑같다냐... 강남 도곡동에 있는 아파트 30퍼 정도 내렸을때 이때 사면 되겠구나... 당시 7.2퍼 받고 사내대출 신용대출 등등 끌어서 샀었는데 누가 13억 하던 아파트가 6억까지 떨어질거라고 생각했을까요.. 그때 이자를 내는건 문제가 없었는데 부동산 가격이 어느정도 내려가니 은행에서 부동산 담보대출금 일부 상환해서 담보금을 맞춰라는 연락을 받고 3달만에 1억을 갚아라는데 이미 영끌한 상태라서 돌려막기할까 하다가 돌려막기는 망하는길이라는걸 잘 알기에 은행에 찾아가서 이자를 잘 낼테니 보증금 일부상환 조금만 연기해달라고 그렇게 애원했는데 3달 딱 지나자마자 바로 경매로 넘어가면서 깡통 찼었습니다. 다행인건 빚은 없었지만... 수년간 모은 근로소득과 투자로 번 자산 수억이 사라지면서 정말 고통스럽더라구요. 같이 투자한 동료는 장모님이 보증까지 서서 처가집까지 경매 넘어가고 아주 풍비박산났는데 어느순간 회사에 안나오더니 극단적 선택을 했다더라구요. 저도 죽고 싶은 마음이 있었으나 가족을 보니 죽을 수가 없어서 정말 열심히 일하고 깡통찬 경험을 토대로 보수적으로 투자하면서 운도 조금 따라줘서 지금은 당장 회사를 때려치고 연금 없이도 평생 기본적인 생활을 할만큼 자산을 모았네요. 사람들이 착각하는건 이자를 낼 수 있으면 계속 버틸 수 있다고 생각하는데... 부동산이 어느정도 하락하면 3달안에 대출 담보금 중 은행에서 요구하는 일부를 상환할 현금이 없다면 이자건 뭐건 그냥 경매 넘어갑니다. 제가 장담컨데 내년 하반기쯤 극단적선택 하는 사람 속출하고 경매시장에 엄청난 물량들이 나오면서 정부에서 각종 대환 상품으로 구제해주려고 할겁니다. 그리고 부동산 규제도 엄청 풀어 줄 겁니다. 그렇다고 부동산 가격은 올라가지 않을 겁니다. 수년간 넘치는 경매 매물과 미분양 폭탄 매물을 소화가 끝이나야 상승을 할겁니다. 몇년이 걸릴지는 모르지만 적어도 PIR에 근거하여 고점대비 70퍼 정도 내려야 정상가격입니다. 그리고 인구절벽이 현실화 되고 있어서 상승에 대한 확신이 없어서 긴 호흡으로 바라보고 있는중이고.. 10년전에도 인구절벽이니 뭐니 전세가 사라지니 했어도 절대 그럴일이 없다고 생각했으나 앞으로는 다소 걱정이 됩니다. 그래서 우상향은 믿기는 하지만 예전만큼 상승에 대한 확신이 크게 들지 않고 보수적으로 시장을 보게 되네요. 주변에선 저를 투기꾼이라 부르지만 저는 투자자입니다. 저와 비슷하게 부동산 경험이 풍부하신분들은 느긋하게 기다리다 정상가격 부근부터 천천히 살겁니다. 왜냐 투자의 원칙은 싸게사서 비싸게 파는건데 굳이 거품이 껴서 비싼걸 살 필요는 없죠. 부동산은 많은 투자 방법중 하나일뿐... 다른걸로 돈을 벌면 됩니다. 그렇기에 60~ 70퍼정도 내릴때까지 사지마시고 기다리세요. 수년후에 각종 혜택에 저금리로 60~70퍼 이상 싼 정상 혹은 저평가된 가격으로 살 기회가 올겁니다. 지금 조급해서 욕심부리다 어느순간 병풍뒤에 향 맡고 있을 수 있으니.. 느긋하게 기다리세요. 이제 본격적 하락 시작입니다.
휴~ 인간적으로 사기꾼 말고 전문가를 좀 불러서 말을 듣고 하죠 뉴스면서 부른 사람이 어느정도인 사람인줄도 모르나요 작년부터 올해 초까지 전세가격 폭등으로 2022년 집 가격 엄청 상승합니다 왜 분양 물량이 없어서 금리가 올라도 무조건 오른다 한 사람인데 그런사람을 지금 불러서 전문가라 듣는건 먼지 참~~ 한심하다
2012년 한화건설이 이라크 신도시 짓는데 자재인원 한국에서 가져가고 평당 건설비 76만원 땅값 빼고 국회에서 공개한거임 인터넷치면 나 옴 아무리 올랐다 치고 강남 기준 30평대 아파트 후하게 쳐도 땅값 포함5억 이하가 정상 . 앞으로 최소 20년간 부동산 하락예상 현시세에서 90%하락해야 정상임 각자도생
그리고 대출자가 버틸수 있다고 하는데.. 대세 하락기중 급하락기에는 대출자가 못 버틴다. 이것의 이유를 알아보자. 1. 20억의 부동산을 구매자 A 가 구매 / 예를 들어 10억을 자기 자본 10억을 대출이라고 치자 2. 대세 상승기에는 별 문제가 없다. 이자만 잘 반환해도 3. 하지만 대세 하락기. 그중 급 하락기는 상황이 더 비싼 이자만 내면 되는 것이 아닌데.. 애초에 자산 평가가 가격이 다르기 때문이다. 4. 20억 짜리가 15억이 되면.. 대출 10억은 남아있는 상태에서 자기 자본 5억이 상실된다. 이때 자기자본 5억의 손실만 뼈아픈게 아니고. 기본 평가가격이 변하기 때문에. 은행은 대출한도를 축소해야된다. 이것의 % 한도로 대출했는데.. 애초에 분모 %가 변하기 때문에. 더 적게 대출해야 계산이 맞기 때문이다. 때문에 비싼이자는 기본이고.. 평가가격 하락에 따른 은행의 지분비율을 마춰주기 위해 목돈을 반환해야 된다. 기본적으로 이것은 억단위이다. 따라서. 다른 자산이 있는 경우는 상관 없을 수 있으나. 그렇지 않은 경우는 제2 제3 금융권에서.. 비싼 이자 + 프리미엄을 추가한 이율로 목돈을 마련하는 수 밖에 없다. 때문에. 대출의 금리가 7% 이면.. 실제 체감 금리는 14%가 된다. 자기자본 5억이 증발한것은 논외로 치더라도. 5. 자 그런데.. 20억 짜리가 10억이 되면. 이것이 증폭된다. 이미 자기자본은 공중으로 증발했다. 이게 끝이냐 ? 그게 아니고. 대출분에 대한 고금리와 은행반환금 억단위를 추가로 지출해야 된다. 이 과정에서 보통 못버티고 던지게 된다. 이미 자기자본 10억은 증발했지만.. 그것만으로 끝이 아니라는것.. 올인했다면 누구나 겨울이 끝나고 봄이 올때까지 우린 틀리지 않았어(우틀않) 를 주장하고 싶다. 하지만 손실이 눈덩이 처럼 굴러가면 멘탈부터 붕괴된다. 자신이 가진돈은 모두 증발하고. 빛만 남았는데. 그 빛을 갚기위해 제2 제3금융권에서 돌려막기로 대출분에 대한 책임을 추가로 져야 되기 때문이다. 따블금리 상황에서 일어나는 일이다. 그럼 대세 상승기가 빨리 오는가 ? 부동산은 V 자 반등을 하지 않는다. 잠간 똥을 참으면 되는게 아니라는 것.. 때문에 이 과정에서 서울의 한강은 이번 세상은 버리고 다음 세상에서 꿈을 꾸겠다는 사람들로 넘쳐나게 된다.
일단 2-3년은 가격이 빠질 것입니다 급격한 하향이 아닌 추세적 하락이 되겠죠. 무주택자들은 내년부터 확빠진 주택 골라서 사면 됩니다. 서울 제가 사는 곳도 향후 10년 내다보면 좋습니다. 요즘 10% 정도 하락했드라구요. 30% 이상 빠지면 내 자녀들에게 사라고 권유할 예정입니다
내년도 미국금리가 4프로대 중반에서 계속 머무르고, 금리인하시점은 대부분 2024년을 보고 있는데,,, 지금 집값 내린다고 ㅋㅋㅋ 내년에는 지금의 2-3배의 고통이 올것인데,, 아직 감을 못잡으시내,,,,, 부동산이 제로셈 게임인데,, 고점에 잡으신분들을 팔려고 해도, 그걸 받쳐줄 수요자가 없음,,,,, 구매 수요가 없음, 그리고 더욱더 DSR 소득기준이기 때문에 현재의 높은 가격을 대출로 구매가 불가함
아쉬운거지. 몇 억이 1년만에 순식간에 떨어졌는데 본전 생각나서 팔고 싶어도 못 팔고 있는 거지. 아직 저점이 아니고 더 떨어질껀데 좀 더 지나면 땅을 치고 후회하겠지. 일본 같은 경우 도쿄에서 좀 떨어진 동네 3억짜리 아파트가 10년 지난 지금 2000만원이면 산다. 진짜 프리미엄 붙어서 재벌들이 웃 돈 주고라도 살만한 집이 아니라면 그 밖의 아파트는 점점 일본처럼 빠질거다. 비싼 돈 주고 지금 아파트에 사는 사람도 올라가길 바라지만 아직도 거품이라는거 본인 스스로도 많이 느낄꺼 아니냐? 내가 평생 죽을때까지 살 집이 아니라면 냉정하게 생각해라!
집값이 급격하게 하락할경우 상승 못지 않게 내수경제 악영향인데 거시적으로 보질 못하니 .... 차라리 예전 왜 은마가 5천일때 그시절 로 되길 인디언 기우제라도 하지그래... 어차피 줍줍은 여윳돈있는 자산가들이 하는거지 내가 사는집 전세빼서 아님 내 자산 팔아서 하는게 아니다.,. 정신 차리고 예전 18년도 집값이 정상이라거나 이제 시작이라 사람들 그시간 돈벌생각이나 해라
두가지가 있는거죠.. 1. 부동산 자산 보유자인데.. 대출을 가지고 있지 않은 상대적으로 풍랑으로 부터 담담 할 수 있는 자 2. 마찬가지인데.. 대출을 끼고 있는자. 그 비율이 높을수록 풍랑의 크기가 커지만 당장 밤잠을 못자는 자 그러면 한국의 대출은 어느정도인가 ? 21년도 자산 버블 때 증가 시켰던 통화 승수의 13배라고 하는데.. 파격적이죠.. ( 참고로 미국은 4배 수준 ) 사실상 대출의 대부분이 부동산에 있는것인데.. 버블 시기에 지금이 가장 싸다 그러면서 꼭지 잡은거죠. 한국의 아파트 가격을 떠받히는 2개의 축이 있는데.. 전세와 대출입니다. 무슨 얘기냐면.. 전세금지 대출금지면 아파트 가격이 절반이 되어도 그리 이상할 것이 없는 구조인거죠. 즉 현재의 아파트 가격을 떠받히고 있는 힘은 전세자의 힘 / 대출자의 힘인데.. 1. 전세는 깡통전세가 속출함으로 놀란 전세가 전세를 던지고 -> 월세로 이동하고 있고 (전세금은 당분간 Keep) 2. 대출자는 파격적인 고금리 및 자산평가가격 하락으로 인하여 자산을 던져야 되는 상황으로 몰리고 있죠 3. 한국도 파격적인 인플레로 일반 소요 비용이 과거보다 증가 ( 가처분 소득의 감소 ) 한국의 부동산 가격의 함정이 있는데.. 호가 기준으로 계산을 한다는 겁니다. 무슨 얘기냐면.. 팔려는 사람이 팔고자 하는 가격을 기준으로 통계를 작성하는데 대세 상승기에는 이 계산식이 문제가 없어요.. 구매자가 납득을 하니까요. 하지만 대세 하락기에는 이 계산은 애초에 근본이 없습니다. 거래가 이루어지지 않는 호가는 신기류와 같다는 거죠. 자 그러면.. 거래량 한번 볼까요 ? 22년도 9월의 부동산 거래량은 평년도의 1/10 도 안됩니다. 무슨 얘기냐면.. 구매자는 현재의 호가를 납득하지 않는다. 다르게 말하자면.. 구매자가 완벽하게 칼자루를 쥐고 있는 겁니다. 그런데. 판매자의 호가 기준으로 계산이라니요 ? 애초에 뜬구름 잡는겁니다. 그래서 정확한 계산을 하려면.. 거래가 이루어진 가격으로 계산을 해야 됩니다. 구매자가 완벽히 칼자루를 쥔 시장에서 구매자가 납득한 가격이죠. 그게 시세입니다. 판매자의 호가가 시세가 아니고. 따라서 22년도 9월 기준 시세는 판매자의 호가가 아니고.. 급매 급급매 급급급매가 시세입니다.
금리 인상이 거품이 터지는 트리거 역할이었던 것은 맞지만 금리 인하가 시작되자마자 절대 바로 상승추세로 갈 수는 없습니다. 부동산은 텀이 매우 깁니다. 부동산에 왜 긴 텀의 사이클이 있는지 알려드리자면 바로 시중에 돈이 부족해지는 현상이 생기기 때문입니다. 자, a b c d e 아파트 시세가 각각 10억 10억 10억 10억 10억 이던 게 통화량이 50억->70억이 되면 14억 14억 14억 14억 14억이 될까요? 아니죠. 그건 투기심리를 몰라서 하는 말입니다. 건설사는 분양 성공이 목적인데 10억 10억 10억 10억 30억 으로 만들면 마지막 실거래가인 30억이 최종 '시세'가 되기 때문에 분양가도 그에 따라 높일 수 있기에 이런 식으로 작업이 들어갑니다. 이 상태에서 D가 나도 30억에 팔래. 하고 시중에 30억에 내놓으니 10억 10억 10억 (30억) 30억 안팔리는 겁니다. 왜냐 시중에 돈은 70억밖에 없거 든요. 이 상태에서 20억에 팔리기 시작하면 10억 10억 10억 20억 20억 이 되는 거죠. '거래량이 없다.'가 고작 매도자와 매수자가 눈치게임하는 거 같나요? 아뇨. 돈이 부족한 거에요 시중에. 그렇다고 규제와 돈이 다시 풀리면 다시 급등할 수 있나요? 아뇨. 절대요. A B C가 대기 중인데 얘네도 이제 곧 팔라고 나올 거거든요. "아 우리꺼도 안팔리는데 왜 너네까지 그러는데."인 거죠. "너가 30억에 팔았어? 나도 30억에 살래" 하고 튀어나오는 순간 어마어마하게 시장에 돈이 부족해지는 겁니다. (예를들어 8년 전에 10억에 샀으면서 현재 원하는 가격은 30억이죠.) 이게 통화량에 비해 부동산이 거품이 꼈을 때의 '되돌림 사이클'입니다. 반드시 생기는 사이클입니다. 결국 14억 14억 14억 14억 14억 혹은 그 중에 그 장기간의 시간 속에 만약 통화량이 5억 정도 늘면 매우 오랜 시간 후에 15억 15억 15억 15억 15억으로 되돌아가는 거죠. 다시 말하지만 시중에 돈이 없습니다. 아직 시중에 10억에 사서 그 이후 한 번도 팔아본 적 없는 사람이 시장에 대부분입니다. (부모님 세대를 생각해보세요.) 이 사람들이 이사 등을 이유로 언젠가는 매도하려고 시장에 나오는데 이들이 하나 둘 나오며 본인들도 20억 25억 등에 팔아보겠다고 나오는데 시장에 분명히 돈은 부족하며 (통화량이 갑자기 2배 3배가 될 수는 없습니다. 수십년 정도 걸림.) 안팔리는 실망매물들이 점점 쌓이기에 매우 긴 텀의 사이클이 존재하는 것입니다. (시장에 돈이 점점 부족해짐. 즉 전체 돈의 양인 통화량이 늘어나는 속도보다 그동안 5~10년 전 가격에 거래한 이후로 단 한 번도 시장이 참여하지 않았던 사람들이 시장에 참여하는 속도가 훨씬 빠르며, 이 때 어마어마하게 시중에 돈이 많이 부족하여 가격을 못 맞춥니다. 예를들어 5년 전에 5억 주고 서울 아파트를 산 부모님이 그동안 가만히 있다가 이사 가겠다고 갑자기 튀어나온다고 생각하시면 됩니다. 이들이 5억으로 내놓을까요? 11~12억에 내놓겠죠. 그런데 앞에 매물들이 이미 쌓여있어서 안팔린다는 겁니다. 시중에 6~7억이 갑자기 생기는 게 아니거든요. 정부가 아무리 돈을 뿌려 통화량을 증가시켜도 6~7억을 메꿀 돈을 주진 않습니다.) 즉 10억 10억 10억 10억 10억 (총 50억) ->10억 10억 10억 10억 30억 (총 70억)은 통화량이 50억->70억이 된다면 가능하지만 30억 30억 30억 30억 30억은 절대 될 수 없고 (통화량 150억 필요. 즉 통화량이 3배로 올라야함. 그럴라면 수십년 걸림.) 14억 14억 14억 14억 14억 정도가 현실적인 것이죠. 참고로 역대 자료를 보면 하락장엔 주택시가총액이 통화량 밑으로도 한번 기는 구간이 나옵니다. (이 구간까지를 급락이라고 합니다.) 이 예시 기준으로 10억 정도에 파는 사람도 나오긴 할 겁니다. 2020~2021년에 거래를 한 아파트들은 전체 물량 중 소수이며 시장에 참여 안하던 전체 물량들이 자기들이 특정 가격에 팔겠다고 나오는 순간 통화량이 주택시가총액과 맞지 않아 나오는 괴리감이 형성되는 것입니다. 이건 누구 한명이 사업을 성공 하거나 투자를 성공한다고 늘어나는 게 아닙니다. 당신이 번 만큼 다른 사람은 반대로 소비로 쓴 거니까요. (Net) 개인이 할 수 없는 일입니다. 전체 통화량의 변화는. 암튼 길 게 얘기하면 한도 끝도 없을 것이고, 다시 현 시점으로 돌아와서 현 시점 이야기만 하자면, 부동산엔 이해관계자가 참 많죠. 건설사, 분양사, 중개인, 다주택자, 유주택자 등 상승장이어야 유리한 자. 대출이 없는 자 혹은 자산의 대부분이 현금성 자산인 자, 혹은 무주택자 등 하락이어야 유리한 자. 서로 인신공격을 해가며 비꼬고 반박하고 키보드워리어 짓을 하는데 누구 말이 맞는지 모르겠죠. A 논리 듣다 보면 A가 맞는 것 같고 B 논리도 듣다 보면 B가 또 맞는 것 같고 다시 A말 들으면 일부 맞는 말 같기도 하고. 물린 사람은 당연히 거짓말 해야 되는 포지션이기 때문입니다. 당신이 만약에 건설사면, "앞으로 집값 떨어질 거라, 지금 분양 받으면 파산 겪을 수도 있으니 제가 건설한 아파트 분양받지 마세요."라고 할까요?? 아파트 매도자인데 자기 아파트 보러온 예비 매수자한테 "혹시 지금 매수하시기 전에 여러 분석 해보시고 사시는 거죠? 저는 지금 집값 더 하락할 수도 있다고 보거든요. 혹시나 해서 걱정 돼서요." 라고 말하는 사람 단 한 명도 없을 겁니다. 그럼 어떻게 거짓부렁이들을 뚫고 진실을 바라보냐. 이해 관계를 좀 더 뚫어져라 봐야합니다. 이번 정부 인사들 자산 보유 공개 포트폴리오 보고 역대 정부 인사들 자산 보유 공개 포트폴리오 보고 오세요. 현금 보유 비율만 보면 됩니다. 현금 비율 보고 그냥 믿으세요. 자꾸 얘네 하는 걸 투기라고 하는 이유는 전문가는 아닐지라도 압도적으로 최고 수익률을 갖는 애들이니까요. 이 투기꾼들이 가진 현금 비율을 믿으세요. 예를들어 김건희 윤석열 부부는 아파트 15억 토지2억 현금52억입니다.
금리, 소비심리, 뭐 다 떠나서 ,, 절대값이 너무 비쌉니다. 소득대비 주택가격 자체가 너무 비싸다는겁니다. 대기업 연봉으로 30년 평생을 모아도 집을 못산다? 말이 안된다는겁니다. 대부분의 전문가는 최고가의 1/3 33%로 로 봅니다. 서울 현재가의 40% 경기 30% 로 본다고합니다. 60~70% 떨어진다는 말이죠.그리고 죄송하지만 이제 오를일이 거의 없을듯합니다 집을살 인구가 없습니다. 수요절벽.. 지방이긴 합니다만 일본처럼 지방 집값 1천원 시대가 올날 멀지않았습니다.
현재 가격 에서 70% ~ 80% 빠질 거로 예측함 ..겨우 7~8년 후인 2030년 까지 부산인구 많큼 줄어든다 쿠지 270만채 공급계획 잡혀 있지 ..서울ㆍ수도권 에 270만채 가 아니라 10만채 이상만 더 들와도 한국판 잃어버린 30년 예상됨 내년까지 입주량 도 수만채 에다 ... 참고로 일본 잃어버린 30년 (현재 진행) 초ㆍ중기 때 고점가격 대비 28배 까지 폭락 했다는 한국 은 시작도 안 했어 한국이 일본 기록 갈아치울 지가 관전포인트
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