Compraventa de Inmuebles 

¿Qué debo hacer con CARÁCTER PREVIO a comprometerme a comprar o a realizar una oferta por una vivienda?.
Es muy importante, que con carácter previo a comprometernos a cualquier pacto con la inmobiliaria o con el vendedor analicemos la situación del inmueble. Esto se realiza a través del análisis de dos documentos:
1.- Nota simple registral: Se solicita en el registro de la propiedad. Son datos públicos a los que todos podemos acceder y en ella analizaremos la titularidad del inmueble, cargas que pudiera tener (prestamos, embargos, prohibición de disponer, usufructos, derechos de uso y habitación, etc..).
2.- Ficha urbanística: Se pide en el departamento de urbanismo. Recoge la situación urbanística del inmueble, limitación de licencias, usos de habitabilidad, edificabilidad, situación del planeamiento, etc.
3.- Valor real de mercado del inmueble: Analizar si el valor de compra es el valor real de mercado y se equipara al valor fiscal a los efectos de pago de los impuestos (comprobación de valores ) y conocer de antemano las consecuencias en caso de comprobación de Hacienda.
4.- Derramas: Conocer con carácter previo si por parte de la comunidad de propietarios se ha aprobado alguna derrama extraordinaria (ascensor, rehabilitación edificio, fachada..).
Por fin DECIDO COMPRAR, ¿qué pasos tengo que dar?.
Existen varios tipos de contratos a suscribir con anterioridad a la formalización en escritura pública de la compraventa.
1.- Contrato de reserva o señal.
2.- Contrato de arras:
Existen tres tipos de arras,
A) Confirmatorias.
B) Penales.
C) Penitenciales.
3.- Contrato privado de compraventa: Es ya una compraventa en firme, y de obligado cumplimiento.
4.- Escrituramos directamente.
En todos ellos deben acordarse, el objeto de la compra, es decir, el inmueble que voy a comprar, el precio por el que voy a comprar, el plazo en el que voy a pagar y la fecha de elevación a público para poder acceder a la inscripción en el registro de la propiedad de la compraventa.
CONSECUENCIAS de la suscripción de alguno de estos contratos.
En todo caso, hay que destacar que cualquiera que sea su forma los contratos son plenamente vinculantes para las partes, con las consecuencias y penalizaciones que ello genera, por lo que el asesoramiento jurídico previo es de vital importancia.
¿Y si, una vez firmo uno de los contratos anteriores, no consigo la FINANCIACIÓN para la compra?
Nosotros siempre incluimos en los contratos una cláusula por la que en caso de denegación de la financiación necesaria (préstamo hipotecario) por un banco, se resuelva el contrato sin ningún tipo de penalización. Es decir, se resuelve el contrato, se devuelven las cantidades entregadas a cuenta y es como si no hubiera pasado nada.
Una vez escrituro la compraventa en la Notaria, ¿QUE OCURRE?, ¿QUÉ VINCULACIONES FISCALES TENGO?, ¿QUÉ PLAZOS TENGO?.
Una vez se otorga la escritura pública en la notaria, he tenido que abonar el resto del precio pendiente de pago y he recibido la posesión efectiva del inmueble, ya soy propietario!, pero, ¿y cómo lo registro?.
Para poder acceder al registro de la propiedad y poner el inmueble a nombre del comprador, en primer lugar debo abonar la factura de la notaria por la compraventa.
Una vez tenga la copia autorizada de la escritura de compraventa dispongo de un plazo de 30 días hábiles para liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales si se trata de segunda transmisión (ITP 10% del valor de compra) o en su caso, el IVA si se trata de primera transmisión por construcción de la vivienda. Si nos encontramos con que la compraventa tiene aplicado el IVA habrá que liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD 1,5 % del valor de la compra).
Una vez liquidado el impuesto correspondiente, ITP o AJD, podremos acceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
El vendedor deberá abonar el impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU).
Si soy UN EXTRANJERO, y quiero comprar o vender, ¿qué especialidades tengo?.
En primer lugar para poder operar en España es necesario tener un NIE a los efectos fiscales. Lo solicito en los consulados de España en cada país o en la policía nacional de extranjería en España, previa cita.
Una vez tengo el NIE puedo abrir una cuenta en España para el pago o cobro de la compraventa y será el banco quién realice el filtro del blanqueo de capitales.
En caso de venta, el comprador retendrá del precio el 3% para ingresarlo en hacienda, impuesto de la renta de no residentes.
En Marín y Mateo Abogados SLP, contamos con abogados especialistas en Herencias y Testamentos así como en Inmobiliario y contratación, que pueden orientarte y ayudarte.
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