Excellente vidéo, comme toujours. Les explications sont très claires pour un néophyte comme moi. Ah la musique de la boule noire de Motus... "J''étais pas prêt" 😛
Très bonne vidéo 👍 Avec la hausse des taux ainsi que la délégation des banques à outrance aux organismes de caution comparé aux hypothèques, c'est certain que cela va inciter beaucoup de monde à garder leur prêt. Le plus risqué à mon avis est surtout le risque de surendettement des investisseurs qui en découle de garder leur prêt caché. Cela est un encore plus vrai dans un marché baissier comme nous rencontrons aujourd'hui
super intéressant ! merci beaucoup. qu'est ce qui se passe en cas de décès-perte totale d'incapacité si on a vendu le bien pour lequel on avait souscrit l'assurance D-PTIA sans rembourser le crédit ?
Vidéo très intéressante ! Je suis exactement dans le cas "vendre mon premier bien pour réinvestir en apport avec un second crédit" mais je ne me doutais pas une seule seconde que c'était interdit. En y réfléchissant, c'est vrai qu'un crédit est contracté pour une destination bien définie. Mais je pense en parler avec ma banque, ne rien lui cacher, et contracter un second prêt chez elle (avec les taux actuelles) pour faire qu'un seul gros prêt pour un nouveau projet. J'espère prouver ma bonne foi de vouloir bien faire, et que c'est dans l'intérêt de tout le monde que je fasse cet investissement. Ma garantie est la CASDEN, donc pas d'hypothèque ou de caution, j'imagine que ça joue en ma faveur
@@lejoueurdudouze5327 je suis fonctionnaire (Éducation Nationale) c'est pour ça que je demande haha. T'as pris ton crédit chez quelle banque ? Et la banque n'a du coup pas besoin de prendre une caution ?
@@TheMaxbordeaux c'est la banque populaire, occitane en l'occurence mais ça doit marcher pour toute les banques pop non ce n'est pas une caution, c'est vraiment la CASDEN qui se porte garant de mon prêt, et y'a d'autre avantages (taux très avantageux, modulation du prêt sans frais, intérêt sur les parts sociales au fil du temps etc)
Très complet ! Merci. Je cherchais des explications sur les risques mais dans le cas d'une vente d'une maison principale pour en reconstruire une autre. C'est moins risqué que pour un investissement locatif, car hormis le changement d'adresse ou un incident de paiement sur plusieurs mois, la banque ne le voit pas.
Merci pour votre commentaire. Ça reste à mon sens illégal maintenant les risques associés peuvent paraître moindre. Mais au moment d’effectuer un investissement locatif, vous pourriez être en difficulté lorsque l’on vous demandera la taxe foncière de votre RP, les offres de crédit et l’acte de vente car ils ne correspondront pas à votre vraie RP.. Prudence ;)
Très bonne vidéo, c'est toujours intéressant de peser le pour et le contre d'une stratégie et de bien envisager toutes les conséquences possibles. Je pense personnellement que cette stratégie est intéressante, et risque de l'être encore plus d'ici un-deux ans. Elle permettra en effet un investisseur "d'arbitrer" son bien en profitant d'un éventuel ajustement des prix, sans sacrifier ses conditions de financement passées, et donc d'optimiser son cash flow. Concernant les points de blocage, les banques que j'ai moi même récemment sollicitées (pour un investissement classique) ne m'ont pas demandé les offres des prêts externes (uniquement les tableau d'amortissement, sans mention du bien financé), donc pas de possibilité de faire un rapprochement avec d'autres documents, dans mon cas.
Merci Salva pour cette vidéo complète et juste. Les banquiers sont nos partenaires, que cela soit pour les investissements locatifs ou pour les activités de MDB.
Bonjour, si je divise la résidence principale en 2 appartements et que je vends un des deux logements pour réinvestir dans un autre projet. Je serai toujours propriétaire du bien relié au crédit et je payerai toujours les mensualités . Ce cas de figure est il différents est rends il la stratégie possible ? -Le crédit est sans hypothèque , il est garantie par une caution. -L'achat concerne une résidence principale avec une division non officielle -la décision officielle va être effectué pour la vente ( autorisation acquises )
Salut, en théorie, si revente d’une partie de ta RP, la caution est dite dégradée puisqu elle est adossée à un bien non conforme à ce qu’il était initialement. La MLH permet de faire ça de manière légale mais il faut une hypothèque (voire formation complète sur cette chaîne sur la Main levée hypothécaire).
Il faut juste anticiper. Les banques demandent les 3 deniers mois de relevés...il suffit de faire un gros virement dans l'ancienne banque pour régulariser les échéances à venir au moins 3 mois avant de monter son dossier de financement.
Certes. Mais une fois le crédit obtenu, et le virement dans l’ancienne banque consommé par l’échéance, on va quand même devoir renvoyer de l’argent sur un compte à son nom, non déclaré à la banque. Même si le nouveau crédit est obtenu, la nouvelle banque qui découvrirait des anomalies peut demander la déchéance du terme du crédit. Et si on est obligé de laisser 5 ans d’échéance en virement ça limite clairement l’intérêt du non solde du coup…
@@VDVSALVA perso je l'ai fait une fois sans l'avoir prémédité et jusqu'à aujourd'hui (5 ans) aucun souci....je fais des virements réguliers et ni mon actuelle banque ni l'ancienne ne se posent des questions.
Tu es exposé à 2 risques, ça ne veut pas dire que tes banquiers vont découvrir ce que tu as fait. Ca ne veut pas dire non plus qu’elles ne le découvriront pas. En revanche plus tu continueras ton parcours et tes nouvelles acquisitions plus tu augmenteras le risque d’être découvert et plus tu risques d’être limité. Dés lors qu’on doit utiliser un mensonge pour cacher un autre mensonge on s’engage dans une voie risquée c’est tout ce que j’indique 👌
À 2 ans de la fin des crédits votre risque est limité. Ça l’est moins pour ceux qui ont le même encours acquis avec des doublettes/ triplettes a qui il reste 20 ans de crédit. Ça peut être dramatique.
Intéressant, merci! ça me fait penser à un question qui m'intéresse: Dans le cas d'un immeuble, si l'on vent un lot et que l'on conserve les autres, sommes nous dans l'obligation de rembourser la banque de la somme perçue? (Sachant aussi que ça fera un loyer ne moins)
Bonjour Alexandre, oui comme répondu à un autre commentaire, si garantie caution, oui car la caution est dégradée. En revanche avec une hypothèque tu peux négocier une MLH partielle si la valeur vénale des lots restants >110% du CRD. Jen parle dans une formation complète MLH sur cette chaîne 👌
Bonjour merci, pour cette vidéo. En cas de division et revente d'une partie de la résidence principale , on peut avoir un accord avec la Banque pour ne pas rembourser le prêt ou même une partie si la partie restante à la même valeur que le restant dû.
Bonjour, déjà excellente vidéo et merci pour le tips de la clause même si compliqué comme tu l’expliques c’est toujours intéressant à savoir. Est ce que tu pourrais faire une vidéo sur ton parcours ? J’ai également acheté ton livre de marchand de biens, le sujet m’intéresse énormément même si ce métier a l’air très compliqué En tout cas merci pour ton travail
Merci pour ton retour 🙏 J’ai pour habitude de ne pas trop parler de moi et d’être discret mais j’y viendrais ;) Merci pour ta confiance pour le livre. Il t’aidera même pour le locatif;) Pour le MDB c’est pas forcément plus compliqué, disons que ce sont plutôt les conditions d’accès ( réseau et surtout financement) qui en font une activité plus difficile d’accès. À bientôt
@@VDVSALVA oui il me semble qu’il faut un certain cash pour commencer l’activité, se créer un tres bon réseau d’artisans… en tout cas je trouve ça passionnant, et parfait si ça aide également au locatif, j’en fait déjà à mon échelle. J’ai juste une dernière question pour le marchand de bien, est ce que les personnes qui en font vont chercher des bien partout en France où se fixer un secteur peut suffire ? Merci
Bonjour, Conseillez vous le faite de faire appel à un conseiller en patrimoine pour optimiser un patrimoine où la fiscalité ? Je vous remercie par avance. Cordialement
Encore au top ! Merci pour ce partage cette démarche était prévu pour ma prochaine vente. Bon j'avais plusieurs cases cochées pour pas que la banque ne s'en rende compte. La seule pas cochée c'est que j'avais pas prévu de faire rentrer de nouveaux loyers. Le risque on l'a compris c'est de perdre toute crédibilité auprès de la banque. Une dernière question non évoquée, dans la mesure où il y avait la clause des ira, la banque n'est elle pas gagnante financièrement à ce que l'on continue de payer un crédit même si le bien est vendu ? On continue de payer des intérêts.
Une banque ne se positionne pas sur le fait qu’on paie des intérêts, dés lors que les conditions du crédit initial ne sont plus respectées elle tique car elle n’a pas vocation à financer l’apport pour une opération réalisée dans une autre banque et encore moins à se garantir via une caution sur un bien inexistant ;)
Super Vidéo Merci 😃. Ce que je comprends de la vidéo c'est que les problèmes arrivent uniquement lorsque l'on a besoin de faire un autre crédit. Si on en fait pas de nouveau à la suite de la vente , c'est plus "safe" ?
Plus safe peut être mais c’est pas certain, on ne sait pas si les cautions ou banques n’auront pas un regard plus attentif aux parcelles cadastrales bientôt et pourront connaître les emprunteurs qui n’ont pas rembourser leurs crédits… Difficile de répondre.
En cas de gros revenu ça change rien au fait qu’on transmet un faux dossier à une banque qui analyse et prend une décision sur des éléments. Si ces éléments sont faux ==> DOL
Très bonne vidéo. J'ai fais un prêt à 1,28% en mars 2022 pour la construction de notre maison que je décide de vendre aujourd'hui pour en construire une autre un peu plus proche de mon lieu de travail et pourquoi pas faire une plus value au passage, cependant avec la hausse des taux la plus value s'annule et je perd même de l'argent en faisant construire la nouvelle maison. J'ai contacté ma banque pour leur demander s'il ne pouvait pas garder ce même prêt sachant que je paierai les frais de mainlevée de l'hypothèque et il devrait me contacter demain ou après demain pour me donner la réponse de sa directrice. Pensez-vous que j'ai un moyen de négociation sachant que ça fait des années que je travail avec cette banque et je suis un très bon client. J'ai souscrit chez eux toutes mes assurances habitation et pro, mes véhicules, assurance vie, mutuelle, prévoyance, PEL.... J'estime que je suis légitime de leur demander cela. Quand pensez-vous?
Bonjour, en théorie une clause de transferabilité est inscrite dans les offres de prêt initiales en amont. Si ça ne l’est pas, c’est plus difficile de la négocier mais ça ne coûte rien de négocier un transfert…
@@VDVSALVA Pour faire un transfert ce n est pas si simple que ça. Moi j ai car si je vends j ai 6 mois pour acheter un autre bien. Sauf que je ne suis pas sur d en trouver un dans les 6 mois. Si je trouve un bien rien ne me dit que je vais vendre celui que j ai rapidement une vente peut mettre plus de temps que prévu. Donc pas pratique leur transfert de prêts.
Bonjour, Je suis tout à fait d'accord sur le principe d'être vigilent quand on souhaite réinvestir ces fonds sur un nouveau bien. Néanmoins, cela n'est pas nécessairement valable quand on réinvesti ce montant dans des supports financiers, la banque aura très peu de possibilité de le découvrir. Maintenant, sur les supports financiers, il y a également un risque de diminution du patrimoine, mais ceci est un autre sujet
Bonjour merci pour le commentaire. Oui et non - le crédit il va falloir continuer à le payer et l’argent ne proviendra pas d’un locataire. Donc sur les relevés, au moment de constituer un nouveau dossier pour un crédit - une banque le verra …
Tout à fait, si on veut enchaîner les biens c’est compliqué Moi ce serait surtout pour suspendre l’immobilier et bénéficier des intérêts composés qui pourront in fine rembourser le prêt en question bien plus rapidement que sur un amortissement linéaire. Évidemment cela dépendra du portefeuille action à ce moment. Ça peut être un bon levier quand on maitrise la combinaison entre bourse et immobilier
@eliasnassimdjama2476 Je comprends tout à fait l intérêt mais la banque constatera que face au crédit il n’y a pas de bail (elle les demande) ni de Taxe foncière - ni de versement de loyer mensuel -
Très bonne vidéo, bravo ! Et dans le cas ou on a un immeuble de rapport et que nous sommes en caution, qu'est-ce qui est possible si on revend 1 appartement ? Merci beaucoup !
Bonjour, merci pour la vidéo comme toujours. Dans le cas de la vente d’un bien sans le dire à la banque et utiliser les fonds pour investir sur d’autres supports (SCPI, crowfunding,…) Du moment que les nouveaux investissements permettent de payer l’échéance de crédit tous les mois, pas de risque de se faire prendre ? Si pas de projet immobilier dans l’immédiat
@@VDVSALVA merci de ta réponse. Depuis que j’ai l’appartement en location (3ans) les loyers sont toujours venus de virement depuis un autre compte à’mon nom et la banque n’a jamais posée de question cela devrait donc être bon
Que se passe t il si j ai pas de Clause d exigibilité en cas de revente ? C est un peu bancal car la caution oui. Mais est ce que la banque peut déchoir mon crédit et exiger le remboursement à l’organisme caution? Est ce que je risque une saisie judiciaire ? J ai une clause de transfert du crédit . Mais j aimerai construire , je peux faire en 6 mois que le hors d eau hors d air alors j ose pas trop tenter car j ai peur que ça soit refuser . Le transfert je le demander après la vente et rachat en les mettant sur le fait accompli ou avant ? Ce qui me fait très peur c est la saisie judiciaire , le font ils doivent si je paie toutes mes échéances ? Je ne compte plus demander d autre prêt j ai déjà plusieurs bien donc je prends pas les risques que vous avez énuméré plus haut . Merci pour votre aide 🙏
Je suis exactement en train de faire cela. J'ai demandé l'autorisation de la banque pour percevoir la produit de la vente et qu'il ne soit pas affecté au remboursement du prêt. Dans mon cas, la banque n'a pas posé de soucis, car la partie divisé était petite et ne représente que très peu de valeur vénale (50k€ sur 400k€). Par contre, je ne sais pas si ça aurait été si simple si les ratios n'avait pas été les mêmes.
Je t’invite à consulter la formation MLH (main levée hypothécaire) qui aborde ce cas précis m. En théorie avec une caution, on dit que la Caution est dégradée si un des lots est vendu et que par conséquent il convient d effectuer un remboursement partiel avec le fruit de la vente. Ça dépend du montant de la vente et du CRD. En hypothèque il faut négocier une MLH 👌
Je viens de valider un deuxième prêt immobilier, rien ne menpeche de vendre mon premier bien sans clôturer mon crédit initial Et si jamais il y a un soucis je payerai avec l’argent de la vente
@@VDVSALVA detectable à quel moment? par le notaire? 2 banques différentes, la deuxieme est informée de mon premier crédit mais la premiere je n'ai presque jamais eu de relation apart rembourser mon crédit...
@alchimiste38100 comment allez vous payer l’échéance de crédit ? Via des versements venant d’autres comptes ou un seul gros versement - Lors de votre prochain emprunt, vous allez dire quoi lorsque vous allez fournir vos relevés ?? On va bien voir que vous avez un crédit - ou alors vous falsifiez et la notre discussion s’arrête et votre parcours d’investisseur aussi très vite
@@VDVSALVA oui je paie deja mon premier crédit par virement mensuel d'un autre compte, je n'ai jamais domicilié mes revenus. ma nouvelle banque me fournissant le crédit est deja informé de mon premierr crédit et des relevés d'ailleurs. Je pense meme repeter assez rapidement la maneouvre pour moffrire un 3eme crédit immobilier pour atteidre mes 35% de taux d'endettement et peut etre revendre le bien dans quelques temps. Cependant ma question principale est si je revends un bien sous caution et que je n'informe pas la banque préteuse, est il possible quelle soit informée d'une autres maniere que par moi? ou par le notaire? Encore merci pour vos réponses
@alchimiste38100 oui elle peut l’apprendre si vous résiliez l’assurance crédit contractée ou prélevée chez elle - elle peut l’apprendre en constatant l’absence de recettes locatives inhérentes à ce bien - ou en identifiant des mouvements pour venir payer ces échéances provenant d’un autre compte ..
Bonjour quid de l’assurance emprunteur svp ? Est ce que ça alterne l’assurance si on vend le bien sans signaler ? Peut on actionner l’assurance décès ptia ?
Très bon contenu, comme d’habitude ! Néanmoins, je pense que tu es trop alarmiste sur ce coup là et qu’il peut être très pertinent de le faire surtout si on est bloqué pour ces futurs investissements. Le fait de récupérer du cash permet de continuer à emprunter plus facilement et il y’a toujours moyen de faire les choses correctement pour que ça passe, à mon avis.
Merci pour ton commentaire Vincent. Je reste curieux de savoir comment bien faire les choses pour enchaîner. Selon les cas précis évoques ==> blocage. N’hésite pas à suggérer des cas ou stratégies pour éviter le blocage..
Bonjour et merci pour la vidéo honnête ! Je comprends bien que c'est dans tous les cas aller contre les obligations d'un contrat, mais mis à part le changement d'adresse, dans le cadre d'une RP est-ce moins risqué ? Je solde mon crédit de 300K, je rachete un bien frais de notaire inclus de 300K...
@@VDVSALVA La vidéo aborde surtout le risque en cas d'investissement locatif. Si on réutilise le montant pour acheter un bien cash le risque c'est de devoir montrer la taxe foncière du bien. Mais si je rachete une nouvelle RP après avoir vendu la mienne sans rembourser mon crédit et en recontacter un, est-ce que la banque a les moyens de se rendre compte que j'ai réutilisé l'argent du crédit, au delà du changement d'adresse ?
Un problème va se poser au prochain emprunt effectué, par exemple pour du locatif. On va vous demander la taxe foncière de votre nouvelle RP ( vous pourrez la fournir ) mais aussi les offres de crédit initial et l’acte de vente. Le bien qui sera votre nouvel RP ne correspondra pas au bien indiqué sur les offres de crédit initiales et l’acte de vente initial.
Bonjour moi j'ai une question Peut-on investir sur 2 appartements en meme temps en faisant 2 crédit immobilier a 2 banque différentes sans rien dire , autrement dit la on risque quoi? Merci
Bonjour, C’est ce qu’on appelle dans le jargon “une doublette”. Techniquement pas impossible mais interdit c’est un DOL puisque fausse déclaration à l’une des banques au moment de signer les offres. Risque juridique oui. Déchéance du terme.
Bonjour, j'avais eu cette idée concernant ma rp mais n'ayant pas suivi quelconque formation, je comptais naïvement en parler avec mon banquier pour savoir si cela était possible. On verra ce qu'il en pense
Ça n’est le cas que si le prêt est garanti par une hypothèque, pour le reste comme indiqué dans la vidéo le notaire versé l’argent sur le compte du RIb remis par le Vendeur m. Ceci dit c’est dangereux et illégal de ne pas rembourser le crédit.
Merci pour l'excellente vidéo, sur un sujet qui est d'actualité de mon côté. Si ma situation me demande d'avoir un gros apport maintenant pour acheter une RP, en vendant donc un bien actuellement loué pour garder le crédit qui y était associé, MAIS que je suis en mesure de solder le dit crédit dans les deux/trois ans qui suivent, peut on considérer que cela est moins risqué? Une fois le crédit soldé, il n'y a plus de traces d'emprunt, ni donc besoin de discuter de l'ancien bien dans quelque discussion avec les banques. Juste?
Bonjour , je suis dans le même cas que johnny je serai en mesure de solder le crédit dans les 5 ans et pendant 5 ans je vie dans ma nouvelle maison que j’ai acheté comptant grâce à la vente de mon ancienne RP sauf que j’ai une assurance pour cette maison ( à la banque ) , pourai’je là résilier un jour ? 👍 Merci
Et qu'en est il de l'assurance emprunteur de l'investissement initial (qu'on ne resilie pas pour ne pas eveiller les soupçons) ? Je suppose qu'en cas de décès, le nouveau bien n'est pas couvert et donc pas remboursé.
Connaissant la propension des assurances à tout faire pour ne pas respecter son contrat en trouvant le moindre élément pouvant la désengager je pense qu’en effet ils ne rembourseront pas ..
Bonjour, merci pour la video, question: si je vend ma RP, (pas d'hypothèque juste garantie caution) je garde les fonds sur un autre compte, je continue de payer mon pret bien entendu. Je repars moi meme en location, Avec les fonds j'achète cash un bien investissement locatif, et je reste en location sans prevoir de refaire un quelconque pret le temps quebmon pret RP soit terminé. Ou autre option je vend ma RP, je garde les fonds et je rachète un bien un peu moins cher, comptant avec les fonds de la vente, car jai eu un taux bas 1,37% et la portabilité ne peut se faire que sur un bien d'un montant egal ou supérieur au premier, donc cest pour cela que je suis coincé, je voudrais reprendre une RP un peu moins cher, et utiliser le delta pour un autre usage Es ce que je serais coincé ou embêté a un moment donné? Merci d'avance
On peut toujours tricher, avec les employer, les clients, le banquier, les impôts etc .... Mais sur le long terme il faudra pas s étonner de notre réputation
Bonjour Merci pour la vidéo, Parcontre j'ai vendu un appartement sous hypothèque et le notaire a oubliée de demander main levée d'hypothèque et a verser l'intégralité de la somme à moi . 8 mois après il s'est rendu compte de son erreur et me demande à moi de remboursé la banque . Mais c'est la responsabilité du notaire de vérifier si il y as un hypothèque ou pas, afin de rembourser la banque . Il as commis une erreur, il faut qu'il paye. Il as une assurance responsabilité civile pour ça, Du coup je ne lui réponds même pas, Si la banque souhaite récupérer la somme ,il faut qu'elle porte plainte contre le notaire. Que penses-tu, merci , Très bonne vidéo, continue comme çà
Bonjour, Mon avis: certes le notaire a commis une erreur, mais vous avez signé un contrat de crédit vous engageant à rembourser le crédit à la vente, Que la garantie soit une caution ou une hypothèque il est obligatoire de rembourser à la revente, simplement il y a un cas où le remboursement se fait directement par le notaire.(hypothèque). Si la banque vous réclame l’argent, elle aura gain de cause.
Je te comprends pas ton lien de cause à effet à 2:43 -20% de baisse de capacité d'emprunt mais les prix immobilier n'ont pas baissé de 20%. Pour moi ces deux valeurs ne peuvent pas être comparé, il aurait été plus logique de trouver la baisse de l'immobilier nécessaire pour retrouver les 20% de capacité d'emprunt
C’est très simple c’est pou démontrer que lorsque les taux de crédit montent, et que la capacité d’emprunt baisse mécaniquement (c’est un fait), et bien l’investisseur peut être perdant si les prix n’ont pas baissé autant que sa capacité d’emprunt 🤷♂️. Bien sûr que ces valeurs doivent être comparés puisque c’est avec notre capacité d’emprunte total qu’on détermine le montant empruntable. Pour le reste c’est très simple, si le prix de l’immobilier baisse par exemple de 10% en 6 mois sur un type de biens précis mais qu on a perdu 20% de capacité par rapport à 6 mois auparavant et bien on ne pourra pas se positionner dessus…
Un exemple de formateur, vidéo qui a 5 ans. On appréciera: - la crédibilité et l’image du formateur/prometteur qui donne des conseils en magouille - l’anecdote mensongère de la conseillère bancaire qui propose de ne pas rembourser le prêt après la vente (cela peut être valable pour un prêt conso mais jamais pour un prêt immo qui est affecté à un bien défini et où la banque n’est pas le seul intermédiaire: caution/hypothèque) - le coté revanchard: “les banques m’exploitent alors si je peux leur faire à l’envers tant mieux” - sauf que sans les banques aucune de ses opérations ne serait viable et lorsqu’on fait de l’immobilier on comprend que les intermédiaires ont besoin de se payer - à moins que Nico travaille gratuit et loge gratuitement ses locataires… ru-vid.com/video/%D0%B2%D0%B8%D0%B4%D0%B5%D0%BE-lzh9ZMnVQDk.html
Personne ne t’empêche de vendre ta RP, ce n’est pas le sujet. Le sujet c’est que tu seras obligé de rembourser le crédit de ta RP avant éventuellement d’en faire un autre pour ta nouvelle RP si tu l’achètes…
Si t'as fais un crédit à 1,25 l'époque meme tu place ça sans rien faire t'es en double gagnant..et et tu peux fructifier bien plus quand t'as cash duspo😉
