Liebe Zuschauer, leider hat sich ein Fehler bei der Tilgungsberechnung eingeschlichen. 😪 Richtig wäre: Tilgung = Annuität - Zins ( somit steigt die Tilgung über Zeit ) Gerechnet wurde leider: Tilgung = 2% x Restdarlehen ( daher sinkt im Video die Tilgung über Zeit ) Case 1, Vermögenszuwachs über Zeit: 19k Case 2, Vermögenszuwachs über Zeit: 62k Case 3, Vermögenszuwachs über Zeit: 13k ( Gelddruckmaschine, da Kapital raus kommt ohne welches zu investieren.) Ich danke für euer Verständnis, Liebe Grüße, Fabian
Case 2 ist in der echten Welt für die meisten das Beste. Wer kein EK hat sollte lieber in meinen Augen zuerst dafür sorgen, dass er eins hat. Ohne EK ist man am Immomarkt nicht wirklich gut aufgehoben.
Hi Elias, genau richtig - wenn man den Cashflow sehr schnell steigern kann, dann kann man von mir aus auch ohne EK einsteigen. Aber ein Puffer in der Hinterhand sollte auf jeden Fall vorhanden sein falls etwas schief geht.
Denkfehler bei dem Vergleich der Cases. Das nicht eingesetzte EK bspw in Case 1 wird ja anderweitig eingesetzt und erwirtschaftet (hoffentlich ) eine Rendite. Dies sollte man bei der Gegenüberstellung mit Case 2 berücksichtigen! Ahoi
Hi! Guter Hinweis, kann gerne eine Gegenüberstellung zu einer alternativen Anlage wie ETF einmal rechnen. Mit welchen Anlagen und Renditen rechnest du?
Wenn die Mieten nie angepasst wurden, kann ich diese doch sofort gemäß der rechtlichen Möglichkeiten anpassen, nachdem ich das Haus gekauft habe. Nach 3 Jahren passe ich die Mieten wieder an, usw.
@@fabianfrohlich3854 So ist die Lage derzeit nicht. Ich kenne eine Vermieterin, die damit vor Gericht gescheitert ist. Mieterhöhungen bei langjährigen Mietern durchzuführen sind mit entsprechenden Bedingungen verknüpft und ansonsten nur sehr, sehr begrenzt möglich. Im meinem Fall betrug die Kaltmiete für eine Dreizimmerwohnung mit Balkon und zwei Kellerräumen 360 Euro. Die Mieterin wohnt seit rund vierzig Jahren in der Wohnung. Eine Erhöhung der Miete um 50 Euro wurde vom Gericht als unbegründet abgelehnt. Die Wohnung ist teilweise sanierungsbedürftig, jedoch in keinem schlechten Zustand. Sie liegt in einem relativ guten Wohngebiet in Stuttgart. Mit Hilfe des Mietervereins konnte die Mieterin eine Erhöhung abwenden. Die wichtigsten Reparaturen in der Wohnung würden ca. 6000 Euro kosten. Diesen Kosten stünde dann eine Mieterhöhung von 50 Euro gegenüber. Wo soll da der Cashflow sein? Dazu kommt noch der Ärger und der Zeitaufwand. Ich bin ein Mann der Praxis und so sieht leider der Alltag aus.
An der Stelle würde ich "Sofagespräche" mit den Mietern führen und einvernehmlich Mietanpassungen anstreben. Hier muss ja nicht auf Mietspiegel angehoben werden, aber halt so wie es für beide seiten passt. Generell meine Frage: warum bei Kauf gar keine Mietanpassung stattfindet.?! Und allgemein: Berücksichtigt man Steuern/ Afa können die Hohen Zinsen gegengerechnet werden, sodass ggf nach Steuer doch positiv. Klar hier nur vereinfacht dargestellt, aber vllt ein ergänzungsvideo wert. Ansonsten gut erklärt.
Interessant wäre noch Case4 mit Eigenkapital 100% im Vergleich. Nachdem ich Anfänger bin, wäre es hilfreicher, wenn du genauer erklärst wie du auf die Zahlen kommst (Berechnungsformeln). Im Case1 ging es, aber danach war es schwer nachvollziehbar. Trotzdem tolles Video. Danke! Videovorschlag: Wie komme ich von der Warmmiete auf die nicht umlagefähige Kosten. Gibt es da eine Pauschalberechnung oder Detailberechnung?
Hi! Schau mal ich habe auch ein Video gemacht, wie du dir selbst auch eine Kalkulation EXCEL bauen kannst :) dann kannst du die Hintergründe genau nachvollziehen ru-vid.com/video/%D0%B2%D0%B8%D0%B4%D0%B5%D0%BE-smN_0mtTg24.htmlsi=uLJWhHGZMWV8qggL
@@fabianfrohlich3854 ich finde das könnte man zumindest mal anreisen bzw mal grobe zahlen mit reinspielen in diese ganzen beispielen.... Die LBS empfiehlt, für das eigene Haus mindestens einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat als Instandhaltungsrücklage einzukalkulieren. Bei älteren Häusern sollten Sie mit mindestens zwei Euro pro Quadratmeter rechnen.
Richtig erkannt. Eine kaputte Heizung reicht schon. Von Tornados, Bränden und Schäden durch Mieter will ich noch gar nicht reden. Ich bin seit mehr als 20 Jahren in der Branche und ich kenne nur Immobilienbesitzer mit Sorgenfalten auf der Stirn, wobei alle wohlhabend sind und keine Vollfinanzierungen benötigen. Wer kein Geld hat, der sollte die Finger von Immobilien lassen. Eine Vollfinanzierung ist ein ökonomischer Selbstmord.
Kann ich machen, dafür würde ich aber gerne einen Steuerberater mit rein nehmen dass alles 100% safe ist - das hängt auch sehr stark vom zu versteuernden Einkommen ab.
Leider wurden die Nebenkosten sträflich vernachlässigt. So z.B.im Fallbeispiel "3". Bei einer dort angedachten Tilgungsaussetzung über drei Jahre werden nicht einmal die mitfinanzierten Kaufnebenkosten wesentlich zurückgeführt. Der Ansatz ist daher insgesamt mangelhaft und wenig seriös. Man(n) verdient mit einer solchen Herangehensweise kein Geld mit Immobilien...😉.. denn bedenke stets das Ende; hier im Rahmen einer möglichen Anschussfinsnzierung nach zehn Jahren.
Ganz so in Stein gemeißelt sind die Endergebnisse nicht. Da du die Steuern noch berücksichtigen solltest. Wodurch du doch in unterschiedlichen Fällen einen besseren Cashflow hast. ✌️😎👍
cashflow 1500 euro im jahr das ist doch garnix was soll das bringen, da kauf ich doch gleich ne tiefgarage cash vermiete die für 100 im monat hab das selbe raus???
Moin Fabi, jetzt noch die Steuern mit berücksichtigen :-) Da gerade der Case 1 sich massiv verändert... Natürlich abhängig vom individuellen Steuersatz bzw. Steuersatz der Struktur
@@fabianfrohlich3854 Mit der guten Bonität kann auch schnell Schluss ein. Da reicht der Verlust des Arbeitsplatzes schon aus und dann gehört der Bank das Haus.
Was ich mich aktuell mit den Zinsen frage..Kaufpreis ist das eine, aber die reine Finanzierung ja das andere. ich kaufe die wohnung ja fast 2x. 1x für die Bank und 1xfür mich. Ob die wohnung am Ende halt wirklich so viel mehr wert ist, wie ich schlussendlich inklusive der ganzen Zinsen hingeblättert hab 🤔
Der Ansatz bei Kapitalanlagen ist ja der, dass nicht du sondern der Mieter hinblättert. Währenddessen genießt du die Steuervorteile einer Investmentimmobilie. Ein eventueller negativer Cashflow sollte über die Zeit eliminiert werden sodass keinerlei Belastungen auf den Schultern des Investors lasten.
Kleine Anmerkung am Rande: Machen Sie sich bitte einmal mit dem Absparen und den Ansparen vertraut. Wenn Sie den jeweiligen Unterschied dann für sich heraus gearbeitet haben, werden das System "Immobilienfinanzierung und Zins" ganz anders wahrnehmen...😉
Der Punkt mit der tilgungsfreien Zeit ist sehr hilfreich, werde ich so umsetzen. Zumindest 6 Monate sind wohl drin. Die Maklergebühr vom Käufer übernehmen zu lassen war auch recht einfach durchzusetzen um die ersten 1-2 Jahre zu "überbrücken". In meinem Fall handelt es sich aber um kein Mehrfamilienhaus. Freue mich auf die kommenden Videos 🙂
Grundsätzlich ist es so, wenn man so spitz auf Knopf rechnen muss ist Vorsicht zu wahren 😅 du musst vorsichtig sein, dass keine Kleinigkeit verrutscht. Falls doch sollte ein kleiner Puffer zum abfangen vorhanden sein.
@@fabianfrohlich3854 da gebe ich dir recht. Aber damit sich das alles so rechnet wie es einige Gurus gern vorrechnen, müsste man teilweise 40% unter Marktwert kaufen. Ich habe mich an den Preisen der gutachterausschüsse orientiert und wirklich einen guten Preis erhalten. Der Faktor spricht in etwa 15. Die wohnung wird etwas auf vordermann gebracht und in 3 Jahren saniert. Das habe ich für einen eher realistischen und auch machbaren weg gehalten.
erstmal klingt der Case 2 sehr positiv. aber was ich noch erwähnt hätte, ist die entgangene Rendite, die ich mit 80.000 € am Kapitalmarkt erzielen könnte: ca. 7% Rendite mit Aktien könnte ich über 50.000€ über 10 Jahre erzielen. und dass ich nicht nur die 3 Cases habe, sondern auch eine Mischform (kleinerer EK-Einsatz, aber nicht über 100% Finanzierung). aber bei dem Thema kann man beliebig in die Tiefe gehen, also verstehe ich, dass du nicht jedes Detail erwähnst ;) gutes Video!
Hi Leo, danke dir für dein Feedback - Ich bin auch ein Fan davon regional zu investieren und seine "hood" zu fördern anstatt das hart erarbeitete Geld in die Weltmärkte zu werfen. Ganz unabhängig vom Ertragspotential. Liebe Grüße, Fabian
Eine Berücksichtigung der Opportunität der 80.000 € mit einer Rendite von 7% würde das Ergebnis hier komplett verändern. Das ist hier leider der Schwachpunkt bei der Analyse. Ansonsten finde ich das Video auch sehr gut. Vielen Dank
Case 2 ist alles andere als Positiv. 80k € auf ein Schlag machen nur arme! Du musst das Geld arbeiten lassen oder einen hohen Leverage Effekt machen. Klar hat das Nachteile und ist mit Risiko behaftet. Aber nur so! wirst du finanziell reich.
Eventuell habe ich etwas übersehen aber die Rechnung im Case 3 geht so nicht auf und ist auch falsch gerechnet. Du hast auch im Case 3 eine gleichbleibende Annuität. Kannst du mir erklären, warum in deiner Übersicht ab Jahr 4 der Zinsanteil aber gleichzeitig auch der Tilgungsanteil sinkt. Das ist aus meiner Sicht falsch, da dies auch bei Case 1 nicht passiert. In Case 1 bist du bis ins Jahr 9 cashflow-negativ, warum ist der Cashflow bei Case 3 in den Jahren 7-9 hier auf einmal positiv? Grundsätzlich spannend aber sollte dann bitte auch richtig rechnen und hoffe solche Rechenfehler werden nicht im echten Leben gemacht.
das stimmt. gut aufgepasst. Tilgung bleibt immer gleich über die Zeit oder? es gibt keine Tilgung, die sich an der Restschuld orientiert, oder? und der Cashflow sollte ja sogar negativer sein in Case 3 - wenn die Restschuld höher ist und somit ein höherer Zinsanteil als in Case 1
Hi Johannes, gut aufgepasst, danke für den Hinweis - es hat sich ein Formelfehler in die TIlgungs Berechnung eingeschlichen. Richtig ist: --> Tilgung = Annuität - Zins Gerechnet wurde leider: --> Tilgung = 2% x Restdarlehen Grüße, Fabian
@@leosr Die Annuität bleibt üblicherweise gleich über die Zeit aber aufgrund der Tilgung verschiebt sich der Zins- und Tilgungsanteil am Gesamtbetrag jeden Monat immer stärker in Richtung des Tilgungsanteils. Ob der Cash Flow negativer ist, hängt von unterschiedlichen Themen ab, aber durch die Tilgungsaussetzung erkauft man sich Zeit, in welcher man die Einnahmeseite erhöhen kann. Es kann also Sinn machen mit der Tilgungsaussetzung zu arbeiten.
Das hört sich irgendwie alles ziemlich ernüchternd an 6000€ für 10 Jahre da braucht man ja mind 20 immos der Art das man überhaupt davon leben kann, lohnt sich das überhaupt wenn ich da 300000 in ein etf mache habe ich doch viel mehr gewinn
Ja ist richtig, oder einfach eine bessere Anfangsrendite. Ich habe bei dem Beispiel extra einen Deal genommen, der auf den ersten Blick sehr gut scheint aber dann doch nicht so perfekt ist. Wenn man jedoch mit ordentlich Eigenkapital rein geht ist es ein guter Deal. Die Zinsen kicken aufgrund der Erhöhung einfach viel härter rein als früher.
Stimme zu, dieses semi-aktive investieren in Immobilien lohnt sich ja eigentlich nur wenn man das vollkommen passive investieren (Weltmarkt, breit diversifiziert) schlagen kann. Bei Case 2 mit 80k Einsatz über 10 Jahre 62k plus zu machen bedeutet ca. 6% Kapitalzuwachs pro Jahr bei höherem Risiko und Zusatzaufwand im Vergleich zum vollkommen passiven Investieren mit ca. 7% p.a.
Ich finde gut, dass du auch die negativen Seiten erwähnst. Wie zum Beispiel, dass es eben nicht so einfach ist, als Anfänger 3 Jahre Tilgungsfreie Zeit zu bekommen. Oder wenn es sich nicht, dass man es dann einfach lässt. Andere RU-vidr erzählen nur das alles super ist, ohne auf die Schwierigkeiten im Immobilien Geschäft einzugehen.
Ob der Preis für das Haus zu hoch, zu niedrig oder gerade richtig ist, kann man nur sagen, wenn man das Haus gesehen hat. Wenn größere Sanierungen anstehen, so könnte der Preis eventuell zu hoch sein. Hängt alles auch vom Umfeld ab. Solche Videos, in denen nur mit Zahlen hantiert wird, sind wertlos. Immobilienkauf ist nichts für Leute, die schnell Geld verdienen wollen. Das klappt auf diesem Gebiet nur sehr selten. Das Gegenteil erlebe ich öfter und die Masse der Käufer macht kaum einen Gewinn. Das ist die Realität und daran ändert dieses Video auch nichts; ganz gleich, wie viele Anglizismen es beherbergt.
