선분양의 폐해가 요즘 엄청 나타난다고 생각합니다. 아파트를 대충 지어도 제재가 없으니 일단 계약금 중도금 다 쳐먹은다음에 철근빼먹고 물새고 벽에 금가고 천장무너지고..... 왜 내가 비싼 계약금내고 중도금 이자 내가면서 호구등신취급을 받아야하냐고...... 진짜 이게 맞나
@@user-vg9mr8fu7t 아님 상한제가 없으면 기업이 '자율적'으로 건축한다 이부분부터 틀림 온갖 이상한 옵션 그 누구도 원하지 않는거 다 집어넣고 가격을 미3친듯이 올리기 시작할거임 서민은 집을 못사지 기업이 '자율'로 뭐 해서 잘돌아가는거 예시 진짜 하나만 대보셈
맞음 그런 사람들이 바로 한국 부동산 문제의 원흉이나 악의 근원임. 제대로 된 집을 짓는 건설사가 그만큼 서비스를 제공한 만큼 이익을 얻도록 보장해줘야 하고 주택공급이 되는데 투자한 사람들이 이익을 봐야 그만큼 주택이 많이 생겨서 주택난이 해소되는건데 아직도 투기무새 탐욕이 잘못된다 이러는 공산주의자들은 천년만년 배우는게 없나봄 ㅇㅇ
제일 이해가 안되는건 아직도 무조건 분양만 하면 재개발 성공하면 집값 2배 3배 오를거라 생각하는 사람들도 문제임 암만 분양제도 욕하면 뭐해 계속 재개발나면 대박난다 30년 지난 아파트가 20억 30억에 거래되고 있고 지하철 버스 이용안하는 동네가 근처에 전철 개발 된다고 집값 오르고 지금 분양사기 전세사기 거기에 부실공사 층간소음 미치는 집에 전재산 올인하는 멍청한 국민들이 몇백명도 아니고 몇백만명이 대박날거라는 환상을 가지고 있으니 계속 거품이 생기고 쓰레기 같은 집을 5억 10억에 팔리는거다 선분양 후분양이 문제가 아니라 집을 개판으로 지어도 돈이되는 건설사 무조건 재개발 되면 대박날거라고 몇십년된 건물 투기목적으로 구매하는 투기꾼들 아파트만 사면 집값오른다고 부모한테 잘못 배운 자식세대들 다 잘못이다
@@user-su5fz9to3p 미분양 증가하는 건설사 자본주의 논리로 망하는게 맞는데 손해를 국민에게 분담시키고 세금을 쏟아 붓고 있는 윤석열 공산주의 정부를 북으로 수출하자는 거죠? 이미 해외에서 대한민국이 자유 민주주의 국가에서 중국이나 북한 처럼 독재국가로 바뀌고 있다고 했으니 굳이 북한으로 수출할 필요는 없겠네요. :)
청약의 목적이 점점 쇠퇴하는 게 문제죠!! 지금 집값이 청약해도 돈 많은 사람들만 살 수 있는데 그냥 돈 많은 사람 뺏어서 돈 많은 사람한테 주는거가 되버렸지요!! 도저히 이해 할 수 없는 건 10억 넘는 아파트들 살 수 있는 사람들을 왜 청약으로 도와줘야 하는지 모르겠어요... 돈 많은 자제분들을 위한 제도로 변질된 지 오래되었어요. 소득 조건이나 모든 조건들이 ~~ 그 소득으로 어떻게 그 돈을 모을 수가 있나요??
맞음 그런 사람들이 바로 한국 부동산 문제의 원흉이나 악의 근원임. 제대로 된 집을 짓는 건설사가 그만큼 서비스를 제공한 만큼 이익을 얻도록 보장해줘야 하고 주택공급이 되는데 투자한 사람들이 이익을 봐야 그만큼 주택이 많이 생겨서 주택난이 해소되는건데 아직도 투기무새 탐욕이 잘못된다 이러는 공산주의자들은 천년만년 배우는게 없나봄 ㅇㅇ
부동산 침체기에 미분양난거 몇천 싸게사는게 가장 나음. 아파트 상태로 확인할 수 있고. 부동산 불장일때는 모든 현금자산이 부동산에 몰려서 계약금 중도금 잔금으로 물림. 시중에 현금 자산이 없어지면, 부동산이 슬슬 미분양이 나기 시작함. 부동산은 공급탄력성이 굉장히 낮아서 그때그때 빠르게 공급이 안됨. 그래서 수요 예측에 늘 실패함. 이런 실패의 상황에서 건설사는 미분양을 싸게 던질 수 밖에 없음. 그걸 주워먹는게 지방에는 가장 현실적. 슈카쌤은 서울, 성남 등 부동산 가격이 굉장히 높은 곳을 기준으로 했기때문에 청약이 의미가 있지만, 수도권 마지노선 도시만 가도 24평이 3억, 32평이 4~5억이고, 분양가와 매매가 차이가 거의 없기 때문에, 지방에는 청약 제도+선분양 제도가 실패하는 사례까 늘고 있음.
직업이 서울이나 수도권, 광역시에 있는거 아니라면 굳이 집값 높은곳에 살 필요는 없긴함. 근데 문제는 우리나라 대부분의 직장이 수도권과 서울 그리고 부산, 울산 쪽에 몰려있단거지. 그렇다고 이 직장들을 전국곳곳으로 분산 시킬 수도 없는게 경제란게 거래 그 자체가 가장 중요한거라 물리적인 거리가 멀어지면 거래도 줄면서 경제 성장도 늦어짐. 단기적으론 아예 하락할 수도.
한국만의 굉장히 독특한 제도라고 하시는데, 베트남, 캐나다도 한국과 비슷하게 선분양합니다. 빈 땅에 모델하우스 보고 계약금 내고, 3~4달마다 중도금 내고 다 지어지면 잔금 20~30% 냅니다. 심지어 납부비율도 비슷해요. 오히려 계약금은 한국이 10%로 쌉니다. 언급한 베트남, 캐나다는 15~20% 받아요. 여기도 말씀하시는 것처럼 집값이 우상향한다는 대전제가 있으니 그렇게 해도 사람들이 계약하고 집 삽니다. 다만 한국과 좀 다른건 국가 정책 차원에서 "청약제도" 이런게 없고 건설사들이 알아서 선분양으로 팝니다. 그래서 로얄동호수는 지인찬스도 많은 편이에요. 오히려 그런 면은 한국이 훨씬 투명하고 공정하게 관리한다고 생각합니다. 또 다른 점은 한국은 단지 1개 1000세대라 치면 한 번에 통으로 분양하고 끝내는 반면, 여기는 10동짜리 단지를 1~2동씩 잘라서 분양합니다. 젤 첨 분양한 동은 당연히 젤 싸고, 그거 팔리는 거 보면서 다음 동은 더 비싸게 분양하는 식이에요. 공사도 먼저 분양한 동 먼저 짓습니다. 그래서 첫 번째 동이 다 지어질 때쯤 옆 동들 공사하고 있어서 맨 먼저 분양받은 사람들은 입주 시에 공사판인 경우가 생기죠. 제가 많은 나라를 다녀본 건 아니지만 선분양이라는 제도가 한국만의 독특한 제도는 아니에요.
선분양하는 제일 큰 이유가 금융비용입니다. 브릿지론 이후에 pf도 생각보다 금리가 높습니다. 공정의 8-90%가량된 아파트를 보더라도 콘크리트만 있어서 하자유무를 확인하기 어려울뿐 아니라 금융비용이 상승하며 수분양자들이 그만큼 더 높은 가격에 분양받겠죠.. 물론 수분양자는 금융비용이 얼마나 들어가는지 잘 모르기에 그저 후분양해서 분양비만 비싸지고 현재와 똑같은 현상으로 불만이겠지만요...
건설사들보다 분양자들의 신용의 합계가 압도적으로 높기 때문에 리스크를 분양자들에게 전가하는 대신 건설 프로젝트의 전체적인 금융비용을 낮추는 효과가 있다고 볼수도 있습니다. 또한 3~4년은 걸리는 건설기간동안 부동산 가격변동에 따른 변동성 리스크 또한 건설사들로부터 분양자들에게 전가하는 시스템인데 해당 기간 동안의 가격 상승에 대한 이득또한 분양자에게 주어지기 때문에 과거 부동산 호황기에 대부분의 구매자들이 현재가격으로 미래의 주택을 구매할수 있는 기회를 선호했던면도 있습니다.
아니 같은 영상 본거 맞나? 선분양이 돌아가는 전제 조건은 ‘시간이 지나면 아파트 값이 오른다.’ 이거래잖아. 시간이 지날수록 아파트 값이 떨어지면 걍 알아서 사라진단거임. 와중에 요즘이 딱 건설비 오르고 출산률 떨어져서 분양 시장에서 발 빼고 있쥬? 그런데 무슨 아묻따 선분양 해야함 유지돼야함 필요함 이런 소리를 하고 있나.
뭐 하나 묻고싶어도 '기본도 모르냐', '책 좀 읽어라' 등등 무시와 질타를 받을까 무서워 숨겼던 것을 하나하나 알게되어 기쁩니다. 어미새의 마음으로 한 입 한 입 먹여주신 슈카쌤의 은덕에 눈물을 쏟으며, 앞으로도 기초 해설 많이 부탁드립니다. + 동동&니니 적극적으로 대답하고 양념 치는 모습 너무 좋아요, 드립 성공률이 우상향하는 것 같아 제가 다 뿌듯합니다!
1. 리스크 선분양 제도의 가장 큰 특징은 건설 과정에 발생하는 리스크를 건설사가 아닌 수분양자가 진다는 점임. 리스크는 크게 두 가지가 있을건데, 하나는 금융비용에 관한 리스크이고 나머지는 주택의 품질 리스크임. 최근 건설경기가 안 좋아져서 공사가 지연되거나 심지어는 무기한 연기되는 사례들이 많이 발생하여 수분양자가 져야할 금융비용 리스크가 커짐. 또 부실시공 논란이 잇따르면서 품질에 대한 우려도 심화됨. 사람은 위험을 회피하려는 본능이 있어서 이렇게 불어난 리스크를 조금이라도 덜 짊어지기 위해 주장하기 시작한 것이 후분양 제도로의 전환임. 어찌됐든 건설사가 져야할 리스크를 수분양자에게 전가시킬 땐 책임과 상호신뢰가 중요한데, 그게 금이 가고 있는 현 상황에서는 충분히 나올 수 있는 주장이라고 보임. 2. 가격 당연하게도 후분양제도가 정착되면 분양 가격은 올라갈 수 밖에 없음. 선분양제에서 분양가가 싼 쌌던 것은 모든 리스크를 수분양자가 졌고, 그에 대한 보상도 수분양자가 가져갔기 때문임. 후분양제로 인해 리스크를 건설사가 부담할 경우에 리스크에 대한 보상 역시 건설사가 가져가야 하기 때문에 분양가를 낮춰야할 이유가 없음. 그러므로 수분양자가 분양제도를 통해 얻게 되는 이득, 또는 혜택을 누리지 못할 공산이 크고, 더 큰 대출을 떠안게 되어 내 집 마련의 꿈을 이루기가 더 어려워질 것임. 그러나 한편으로는 분양가격이 올라 시중가격과 별 차이가 나지 않게 되었을 때 자연스럽게 분양 수요는 감소하게 되어 경우에 따라서 건설사는 준공 후 미분양 매물을 떠안아야 하는 난감한 상황에 직면할 수 있음. 후분양제는 현재 상황으로서 나름대로 합리적인 주장일수는 있으나, 결과적으로 건설사와 수분양자 모두가 더 큰 비용을 지불하는 결과를 초래할 수 있음. 3. 신뢰 양쪽에 더 큰 비용을 청구하는 후분양제 주장이 나온 근본적인 이유는, 상술했듯이 건설사의 책임시공에 대한 의심과 확신이 겹쳤기 때문임. 신뢰는 사회적으로 큰 자산인데, 그 자산이 더이상 기능을 하지 못하면서 그 자산가격만큼의 비용이 건설사와 수분양자에게 청구되는 것임. 최상의 시나리오는 이 신뢰가 다시 회복되는 것이겠으나, 한번 무너진 신뢰를 다시 쌓기는 매우 힘듦. 그러므로 이제는 법과 제도를 정비해서 강제성을 가지고 건설사가 책임시공을 하도록 만드는 것이 필요하다고 생각함.
@@silminililni 원댓글에도 썼듯, 후분양제는 사회적으로 더 큰 비용을 초래합니다. 그래서 저는 선분양제 유지가 더 낫다고 봅니다. 저는 미국의 사례가 어떤진 모르겠으나, 적어도 한국에서는 지금까지 건설사와 수분양자 간의 상호신뢰 라는 이름으로 선분양제가 유지되어왔다고 생각합니다. 최근에 벌어진 일련의 사건들로 인해 그 신뢰에 금이 가면서 선분양제가 근본적으로 흔들리고 있다고 보는 것이죠. 신뢰가 깨져 선분양제가 흔들린다면, 말씀하셨듯 법과 제도를 정비하여 선분양제가 유지되게끔 해야한다는데 무조건적으로 동의합니다. 후분양제로의 전환은 지금으로서는 합리적으로 보이는 부분이 일부 있을지는 모르나, 너무 큰 비용을 초래하게 될 것 같거든요.
1. 어느 나라나 부동산은 투자(투기)의 대상이고 2. 어느 나라나 금융 관련 지식은 복잡하게 꼬여있고 3. 어느 나라나 대도시 아파트는 중산층 소득으로 사기 힘듦 물론 한국 금융 관련 개선할 점은 차고 넘치지만 이게 전부 개선된다고 해서 서울아파트가 중산층이 사기 쉬운 가격으로 내려온다거나 금융 관련 상식들이 누구나 알 수 있을 만큼 쉬워지지는 않을 거에요.
이게 아파트에 거주 목적인 사람들 입장에서는 괜찮았는데 투자 목적으로 변질되니까 문제가 심해지고 있죠. 과거에도 없었다가 아니라 빚내서 미친듯이 들어갔는데 옛날처럼 오르지 않고 떨어져버리니까 그대로 가는 거죠. 돈의 가치 때문에 언젠가는 오르겠지만 거주 목저인 사람들이나 괜찮지 투자 목적인 사람들은 잘못사면 마이너스만 나는 상황이죠.
