🔥調查報道：二手樓中伏記🔥買樓撞正印度銀主盤❗️點解代理後知後覺❓｜財務公司｜銀主盤｜胡‧說樓市 

先預祝大家2024年快樂啊!! 記得Subscribe我哋Channel阿，之後會有更多深入樓市調查報道❗

多謝胡兄，呢集含金量極高，每秒都學到嘢，希望當時人可以完滿解決問題。🙏🏻

會考0分都做到agent ，真係唔好信佢地，有咩要問相熟律師

啲代理就係睇準一般市民，一世人冇幾多次買賣樓經驗，一般市民又以為，代理就一定專業😢

其實用家只想安居落葉，並非炒樓，遇到呢種問題實屬罕見，相信經紀急於賺佣金完全冇幫買家做查冊和誤導買家可提早收樓。

講解清晰，讓我哋無知的小市民有更多認識。謝謝🙏

專業！有料報導！

多謝胡、說樓市，呢集真係學到野

奉勸大家，跌市買樓，唔好急，小心行事。

真係好專業嘅報道，由樓盤傳真年代至今一直保持水準😊

多謝資訊，長知識。真系有可能跌入陷阱🙏🙏

長知識，呢集好正，多謝

呢集，超正，學到野。呢類知識真係唔能夠睇下書就學到。多謝胡團隊。

謝謝報導

今集內容很好👍👍👍👍

問題就是AA偏向隱惡啦！樓主買入時，其實都知是銀主盤的了。而家是收樓時間出問題，其實已經好好彩啦！

又一篇高質報導❤胡說好波🎉

學到嘢！有料報導！👍👍👍👍

聽見都煩，首置嘅人唔好買銀主盤好過！但今集含金量好高！ Good video❤

長知識👍👍

好有知識性的 video ; 真係普通人完全唔會識. 高水準視頻.

非常感謝胡說樓市嘅報道🙏🏻🙏🏻🙏🏻💛🍎

多謝胡 Sir！真係長知識！

多謝辛勤工作

讚！資訊專業詳盡。物業代理有責任去接觸及核實買方身份及認可資格，唔可以一句不知情卸責，買方簽署合約等同承認其上價格及保證交樓日期，先叫完成一個交貿，新業主未簽署已收樓前買方律師亦不應放款比賣方律師樓。只係多次買賣對法例認知之言，唔知我冇冇錯！

貪便 見到門口貼咁多嘢 都走去買 唔話On9 都唔得啦

獲益良多,謝謝

第一次接觸到，感謝

多謝！

多謝樓主詳細資料，並祝樓主有個順利的2024年。😊

睇到好多唔同案例,謝謝博主

多謝報道 學多樣野

代理識既野，隨時少過買家

Excellent video! Thanks!

正常聽到銀主盤都掉頭啦

好片，學到野

買樓要堅持唔好比agent游說，要嚴守自己底線，有agent曾經介紹一個13次加按嘅物業比我，落晒嘴頭冇問題，我覺得風險高，後來連個經紀都唔揾，太古惑。

Thank you!

胡兄: 可以開多幾集教下如何買入銀主盤, 手續, 流程,注意事項和伏位, 可以嗎? 謝謝

代理為咗搵錢, 咩都做得出.....

長知識~~!!

胡仔。2024新年快樂。🎉🙋‍♂️

真係學到野~

正 辛苦你了

解釋詳細

呢集胡生9砌"中伏", 成單野唯一伏位, 係個買家信個經紀, 以為可以提早成交, 最後做唔到, 擺明呢單野, 最後亦係12月初, 跟合約上日子如期順利完成交易, 又唔係買家做唔到按揭, 又唔係唔見契, 又唔係有SSD要買家負責, 又唔係要延後交易, 成件事中乜野伏? 2023年最後一條片, 胡說低質到爆炸...

太有用了

小小支持🎉 Happy New Year 🥳

報道好專業❤

Thanks

good show

(TO胡生: 雖然今集我話你地是2023年最垃圾一集, 但我都睇左你地好多年, 係今集最差, 不如你搵一集, 講清楚銀主盤呢個題目仲好, 反正日後可能越來越多銀主盤, 而絕大部份人, 好正常地聽到銀主盤就驚驚, 以為會好伏, 買左就仆街..) 我見好多人留言, 完全搞唔清楚"查冊", 以為搵律師睇份FULL SEARCH查冊就會好清楚單位情況... 就拎呢個CASE舉例: 查冊只係見到單位長期欠交管理費後, 被MTR物業公司釘左契, 但欠交管理費, 唔表示業主無錢供樓, 可能個業主就係唔妥管理公司唔交管理費.... 不是單指片中這CASE, 一向查冊上係**唔會有任何顯示/登記話單位已變成銀主盤** 收樓程序, 銀行向法庭申請收樓, 先係門口張貼傳票, 通告業主將於某年某月某日收樓清場, 多數業主唔會自己交匙比執達吏, 拎走自己物品後, 由得單位無鎖門/條匙掛係閘門, 等執達吏當天進入單位, 如業主已著草失聯, 執達吏無法進入單位, 就會直接爆鎖進入單位 完成收樓程序的單位, 除了見有一堆法庭令貼實曬係單位大門口外, 係唔會有任何登記更新係查冊上, 除非業主已申請/被申請破產(留意:即使層樓被銀行收走淪為銀主亦不表示業主已破產) 睇到呢到會話：下, 你吹水啊? 睇單位最新FULL SEARCH查冊, 都唔知單位是不是銀主咁搞笑?? 答: 是的, 係完全睇唔到的 所以即使你知道單位是銀主盤, 用$25買份FULL SEARCH查冊, 叫律師樓幫手睇, 絕大多數情況下, 律師樓會答你: 乜都睇唔到, 無乜特別 單位淪為銀主, 查冊上業權人一欄不會有任何變動仍是原業主, 單位已被銀主接管, 他們只是以銀主身份賣出單出, 合約上賣方一欄, 寫當時抵押物業那個間銀行, 是正確的做法 講起銀主盤, 再講多少少, 見有人留言話買銀主唔係直接簽正約咩? 可能以前係咁, 但而家99.9%做法, 都是先簽臨約, 視乎唔同銀行, 有些是用銀行版本臨約, 或用地產公司臨約+銀行提供附件(RIDER) 條款都是差不多, 會寫明: 成交前單位有欠款(差餉地租管理費)由銀主負責結清, 所以原業主無交管理費幾年, 欠落幾皮管理費, 呢條數唔關新買家事, 銀主亦要提供齊備既契據(樓契), 唔係好多人以為單位新/舊欠費, 甚至樓契唔齊(銀主盤好少係樓契上有問題, 因當時原業主申請按揭, 樓契都比銀行律師樓睇過) 買家簽左落去就全數硬食, 銀主乜都唔理, 並不是這樣的. 但有些項目係臨約上會寫明銀主唔負責, 如買方不可質詢賣方簽署人的身份, 買家唔可以就單位間格改動提出業權質詢, 賣方不會清拆單位內潛建, 不會提供水電煤管理費按金單據, 不會清走單位內所有雜物(而家市差難搵客, 銀主想辦法走貨, 好多時都會先將單位清場油油, 賣相靚仔D先推出市場, 不是廢墟一間) 不提供驗樓/驗窗報告, 如水電煤標被拆除不會負責安裝(而家好少見單位斷水電, 銀主收左樓都會登記返, 電都無點睇樓), 不提供單位鎖匙及住戶卡等(買家成交就係得地產帶人睇樓時個一枝大門匙) 至於遇到較大的費用, 如大廈維修, 銀主合約上多數都寫明唔負責, 但而家市道差難賣樓, 銀主想盡快回收資金, 條款不是完全不能改, 唔一定就係買家負責, 可以OFFER由銀主負責, 銀主都係計數, 銀主盤樓價都可以傾, 維修費點會無得傾? 另外條款有個最大分別, 會提到如因賣方問題令到交易最終未能完成, 買家無得追究, 銀主只會退回全部訂金. 一個交易, 條款都要講求合理性, 不會苛刻到很離譜, 銀主只都係想完成交易, 回收資金, 而不是搞個伏出來比買家踩, 最後, 買銀主盤前當然要先問清楚自己代表律師的法律意見, 而不是問地產經紀.

就咁聽覺得個經紀好有問題，佢點有可能唔一早提個新買家係銀主盤？？？

這個買家真是不知所謂，8月分跌市巳經形成，市面根本大把選擇，好買唔買買銀主盤，買入前又不咨詢律師意見，剩係識聽個地產佬亂點，搞到自己一身蟻，非常認同上家一句，【人傻錢多】。😅😅😅😅😅

同印度人錢銀來往係好困難

簽臨約果陣睇到業主名都仲懵盛盛，但買教訓

伏位多到呢，多謝講解

Agent只管收佣，其他一概不理。 另比返credit 胡說樓市，解說好清楚好專業。

多謝資訊，獲益良多😢。 通街都係狼。😢

聽到代理話一定會升~~基本上可以唔洗曬時間同佢deal~~~

搞到咁複雜，一句講哂就係銀主盤可免則免啦 同埋個agent應該係無咩經驗，咁樣做其實佢都收唔到佣，應該唔係專登呃既

請介紹買銀主盤注意事項！銀主盤是否真的平些？有什麼需要留意？如果上手欠財務公司同銀行有乜分別？謝謝

今集都長知識，都明白事主都系想安居，但現今AA都為求揾錢都會大話多多，希望事主交易順利

讀書的成績不一定反影個人能力，所謂行行出狀元就說明這一點，相信這次事件是中介想成單結果！

其實正常代理買賣要做查冊，是冇可能這樣做。按金冇可能給賣家，應放在律師樓信托，律師都亦有問題。所以代理已違返操守多項。剛考完牌，才知常識

地產代理揸流灘同時佣金又袋袋平安？

簽臨約時見到賣家係銀行佢都簽臨約？

👍👍👍

口頭表示,真係點都無可能信,最多咪唔買;佢仲要樓換樓,咁都夠膽簽個下厲害,佢好彩係要求提早而做唔到,如果係要求延遲,最後隨時會都上唔到

代理人工高過醫生、律師😡真沒道理！

見到門口有欠債字條，根本不用看，，，😔

佢冇經律師樓買樓？律師樓會幫你確定這些風險！還有交樓日期，一日未交樓不能收餘下款項，還可有遲交罰款條款！

今集失準WO 標題誇大左 問題都只係個AGENT答應左提早成交 不過都好多謝提醒一下我地買賣有咩騎尼野

買家自己都有問題, 當擦覺到個盤係銀主盤而個代理仲答唔知就已經知道個代理有問題信唔過 ! 最後簽臨約時個業主名變左銀行名都已可肯定係銀主盤. 又話自己怕麻煩唔想買銀主盤但又肯簽臨約

地產經紀講嘅嘢真係信唔過, 我試過2次買賣都俾啲經紀老點, 好彩我自己做查册及向律師查詢才可以大步檻過。

😮其實見到有幾張紙又欠管理費又寫明系「銀主盤」都買，真系不可怪人°查冊都見個業主系「印度銀行」不是「人名」就要小心啦°可能佢冇自已查冊，信人°

事情結局如何？？ AA有冇被處分？？

如果係firm左要提前成交，本身份合約個交樓日期就應該係寫提早個個日期啦。個份合約黎，基本有常識既人都知係要跟合約。如果一定要十月成交，見到份約寫十二月本身就唔應該簽。

要比咁多錢agent就是想有保障,但個agent 10問9不知道真係職業失得.

經代理買樓都咁危，唔知信乜好。佢話份契係天王星都得架啦。今集學到野。

想問下，唔係2013年公司法已取消鋼印要求咩？

👍

專業

東張西望都有案例出租深水埗地鋪做餐廳話有排污管道，代理一心搵錢就話okok，出左事就唔理你，人地損失2球。

地產代理應查核清楚業主有沒負債是否銀主盤等都需如實報道！

点解唔了解先買？

既然業主係換樓，不如換新樓，省卻不少煩惱，做盤叫好岸居。

現在買樓 小心中伏 😮 有錢都做定期 有5厘

👍👍

👏👏👍👍

經記一句話唔知就唔應該比錢佢賺，即時連樓都唔應該睇

物業代理或經紀點會唔知...... 答唔知擺明水新業主......

會考高分代表甚麼？能力高嗎？

其實買銀主盤無咩問題 呢單野個問題係海外銀主盤 法律問題會複雜d 但大多都解決到 但就預左交易時間一定會較長

其實成單野都係講嚴重左，個point係買家想提前成交，但又提前唔到就賴左落AA度。問心有邊個AA唔想愈快成交愈快收錢，係因為買家要做按揭，又驚時間太短買家做唔切按揭，咪局住做長小小成交羅，如果個買家唔夠時間做按揭咪仲大獲。夠錢full pay既話，正常物業1個月左右成交都得啦。 正常情況下，提早成交會有邊個業主會唔鐘意？早d收錢和比小d管理費地租差餉 有邊個人會唔想？ 今次做唔到係因為AA經驗唔夠，唔知提前唔到成交，但佢成個交易又有咩問題呢？ 除非個AA係簽約既時候同買家講一定做到提前成交，咁個AA就有問題。 但係AA有無咁講呢？ 根本得佢兩個知。 咁既情況下又點解叫專業失德呢？ 香港物業買賣一般會由香港註冊律師樓操作，抳單野個賣方律師樓究竟係邊個呢？係海外律師樓？我知識尚淺暫時都未聽過海外律師樓可以進行香港物業買賣。 如果係香港律師樓，訂金會進行stake hold，就會買方律師樓付款了給賣方律師樓，賣方律師樓放唔放給業主係由賣方律師樓判斷，如果賣方律師樓覺得有風險，正常就唔會放款給業主，如放款了給業主 有任何問題就會由賣方律師樓賠償，所以普遍律師樓都會有買保險，當樓價過大超出律師樓承受範圍 都未必會接那一單生意。而且仲有香港大律師公會mon住。 如果唔係制度上都唔需要律師樓啦。而且在成交前業權唔完整 買方有權要求取消交易及拿回訂金，普遍臨約都會有寫賣方需以完整業權賣給買方。 最後簽臨約上已經寫清楚業主名係銀行。 的確銀主盤來說是很奇怪，一般唔會用AA臨約。 但業主位置寫得咁清楚業主名，唔通買家睇都唔睇就簽左落去？？ AA無講解合約？？ 無落查冊？？ 但查冊係地產代理監管局提出必須做既守則來架喎？？ 而且AA比買家睇查冊時無講解咩？？ 買家唔知業主係銀行？？ 買家又有無在查冊上簡簽 證明睇過呢？？ 在胡說的篇章中其實學到好多野，但請不要以偏概全 全部話係AA既責任，將件事無限放大。其實當中都有好多疑點。 或者可以攞多d證明出來，證明AA無做到應盡既責任，例如沒有查冊給買家看等等。這件事上當然都會打亂左買家既計劃，但實際上買家應該未有實際損失吧。難道未成交未收樓已買定傢俬？？已付了裝修款項？？ 抳篇主要講解海外銀行接管了香港物業、財務公司接管和法庭令的問題，的確學到好多野。 但胡說在講AA方面可以建議買家如何搵較有經驗既AA，和真的識做既AA。的確好多AA參差不齊，但請別以偏概全。

地產代理向買家失實陳述經常有。多年前網上爆法庭訴訟，買家告美聯物業工商及東九龍地產經紀蔡瑞揚失實陳述物業用途，但經紀沒有跟美聯物業簽顧傭合約，而是用另一間有限公司簽，所以法庭判美聯物業集團不會成為被告。

長知識

買樓要多找2間不同物業公司ga ma....

合約寫明12月，點解可以10月提早成交？其實關印度銀行咩事？就算香港銀行都係照跟合約做架啦

一向銀主盤要硬食好多野條款 律師都未必解決到 何況係地產代產 買家貪平又無知係抵死 呢個case如果真係如個買家講啦 就一定係agent有部份責任 但買家都會有排搞