Bodenwert im Außenbereich berechnen. 20% vom Bodenrichtwert oder Ackerpreis?

Immobilien verständlich - Stephanie Schäfer

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Im Aussenbereich kann ich nicht einfach den Bodenrichtwert nehmen, wenn ich den Bodenwert ermitteln möchte. Dafür gibt es extra Berechnungsmethoden. Es gibt abweichende Erschließungen (Straße, Kanal) und somit auch geringere Kosten. Welche Nachteile werden mit Abschlägen berücksichtigt (fehlende Straße, Kanal, Entfernung). Welche Vorteile einer Außenbereichslage werden mit Zuschlägen berücksichtigt (schöne Aussicht, Ruhe). Wie finde ich Bodenpreise für den Außenbereich und was mache ich, wenn das Grundstück riesig ist?
Teil 1: was darf ich im Außenbereich bauen - droht der Abriss? • Was darf ich im Aussen...
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Mein Name ist Stephanie Schäfer. Ich bin von der IHK öffentlich bestellt und vereidigt für die Bewertung von Immobilien. Mein Gutachterbüro ist in Rheinbach bei Bonn. Ich bin tätig im Rhein-Sieg-Kreis, im Kreis Euskirchen und in Bonn.
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Vielen Dank an Sie fürs Zuschauen! Ich freue mich über Anregungen für neue Themen. Nutzen Sie dazu unten die Kommentarfunktion und vielleicht wird Ihre Frage auch demnächst in einem meiner Filme behandelt.
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Опубликовано:

11 янв 2020

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Комментарии : 42

@helmutkugenbuch9705 3 месяца назад

Hallo, das ist ein sehr interessantes Video. Ich habe ein Grundstück von 5000 qm im Außenbereich in Krefeld geschenkt bekommen. Auf dem Grundstück steht ein 90 qm großer Schuppen. 1700 qm sind Wald, 3330 qm Wiese. Es gibt ein Gutachten von einem bestellten Gutachter zum Grundstück. Der ermittelte Wert liegt bei 40.000 abzüglich 5000,- Rückbau Schuppen. Im Rahmen der Grundsteuerermittlung habe ich jetzt einen Bescheid für die nicht forstwirschaflich genutzte Fläche über einen Grundstückswert von 600.000 erhalten. Es wurde der Richtwert für baureifes Land angesetzt. Natürlich habe ich einen Widerspruch eingereicht, aber mir fehlen noch für die weitere Argumentation die Rechtsgrundlage für die Differenzierung des Grundstücks in Umfassungsfläche und Restfläche. Das vorhandene Gutachten wird von der Finazbehörde ignoriert.

@dallgau6352 3 года назад

sehr interessant! vielen Dank aus dem Allgäu

@immobilienverstaendlich 3 года назад

Gerne und danke für das Lob.

@fabib.1974 7 месяцев назад

Tolles Video :-) wenn es vom Gutachterausschuss für das Flurstück im Außenbereich sogar einen Bodenrichtwert gibt, ist dann trotzdem ein Abschlag auf diesen nötig?

@kopitiful Год назад

Hallo, danke für das tolle Video. Ist die Umfassungsfläche bei Boris.nrw die rosane Fläche um ein Gebäude herum?

@immobilienverstaendlich Год назад

Nein, die Umfassungsfläche ist von Gutachterausschuss zu Gutachterausschuss unterschiedlich, das sind willkürlich festgesetzte Bewertungsregeln. Die Umfassungsfläche kann man im Grundstücksmarktbericht unter Bodenwert nachlesen, dort wird sie aber nicht immer veröffentlicht. Dann einfach beim Gutachterausschuss anrufen.

@KarlHVoelker 3 года назад

Hallo Frau Schäfer, wie die Rechtslage bei Mini- Häuser (tinyhouse) als Erbpacht auf einem fremden Grundstück Innen/ Außenbereichs- Kante ? Danke

@immobilienverstaendlich 3 года назад

Außenbereich ist reglementiert, da spielt auch Tinyhouse keine Rolle.

@Rowlf Год назад

Top Video, dazu habe ich noch eine Frage, wird eine Privatstraße auch als Umfassungsfläche angesehen? Wir leben an einer Privatstraße an der 20 Häuser liegen, jeder Hausbesitzer hat 1/20 Anteil. Wird nun der Bodenrichtwert der Grundstücke angesetzt oder hat diese Straße einen geringeren Wert, denn Verkauft werden kann sie ja nicht?

@immobilienverstaendlich Год назад

Das ist von Lage zu Lage unterschiedlich. Bei uns in der Region werden die Privatstraßen zum selben Bodenwert wie die Hausgrundstücke angesetzt - wenn die Straße nicht zu groß ist. Am besten den Gutachterausschuss bei der Gemeinde / Kreis anrufen, die erläutern, wie sie den Straßenwert ableiten.

@fga48 Год назад

Wenn ich eine Ackerfläche habe weit ab der Ortschaft. Ist das Grundvermögen oder Land - und fortswirtschaft?

@sevkaraman1514 3 года назад

Hallo Frau Schäfer darf den Bungalow auf meinem Grundstück Innenänderungen machen und vermieten, dass für beschränkte Wohnrecht bzw. Bestandschutz gegeben wurde?

@immobilienverstaendlich 3 года назад

Das würde ich zur Sicherheit vorher mit dem Bauamt abklären. Nicht dass der Bestandsschutz nachher verloren geht.

@JohnJRambo-oy1dx 2 года назад

Wenn man ein Gartengrundstück kaufen möchte auf dem eine bessere Hütte, eventuell Haus steht...wie kann man sicher sein das dieses Stehen bleiben darf? Wie sichert man sich vor dem Kauf am besten ab? Nicht das man ordentlich Geld in die Hand nimmt und muss dann als Neueigeigentümer dann abreißen und hat auch noch Grundstückswertverlust. Vielen Dank für Ihre Antwort. Lieben Gruß.

@Bjoern020184 Год назад

Können sich die Bodenpunkte auch ändern? Wer bestimmt diese, bei landwirtschaftlichen Flächen?

@BadboyMax1986 4 года назад

Wo kann die eigentlich die Bodenpunkte, Ackerzahl bzw. Ackerwertzahl genau nachlesen? Damit kann ich ja sehen wie gut ein Boden ist.

@immobilienverstaendlich 4 года назад

In der Liegenschaftskarte beim Katasteramt. In der derzeitigen überhitzten Zeit macht das wohl aber fast keinen bis keinen Unterschied bei den Grundstückswerten, da so eine irre Nachfrage nach landwi' Flächen besteht. Bei uns im Rhein-Sieg-Kreis ist keine Abhängigkeit von Bodengüte und Bodenwert abgeleitet worden.

@BadboyMax1986 4 года назад

@@immobilienverstaendlich Danke. Bei uns Kreis Esslingen ist Äckerland ziemlich günstig. Bauland ist dafür gefragt. Woher bekomme ich die aktuellen Pachtpreise 😊?

@MrYety-sk1cv 3 года назад

Hallo, ich habe eine Frage, kann ich ein kleines Haus ohne Erlaubnis auf ein solches Land stellen, z. B. bis zu 35 m2 oder ein Mobilheim auf Rädern, und ohne Registrierung auf einem solchen Land leben, aber legal ???

@MrYety-sk1cv 3 года назад

Kann ich auf solchen Böden tiefe Brunnen graben, Wasser verwenden, Sonnenkollektoren aufstellen und sie verwenden? legal ???

@vinztenne8988 3 года назад

Hallo ,kurze fragen .ich möchte eine immobilien kaufen ,laute Beschreibung. Unbeplanten Grundstück Innenbereich, was bedeutet das?

@immobilienverstaendlich 3 года назад

Wichtig ist der Ausdruck "Innenbereich". Das ist gut. "Unbeplant" bedeutet nur, es gibt keinen Bebauungsplans und man muss sich nach der Umgebungsbebauung richten. Das ist aber auch nichts Ungewöhnliches oder Schlechtes. Vielen Dank fürs Zuschauen und ich hoffe, Sie haben meinen Kanal abonniert. Schöne Grüße.

@vinztenne8988 3 года назад

@@immobilienverstaendlich viele danke 👍

@marcl3084 2 года назад

Wo kann man denn ohne schlafende Hunde zu wecken einsehen ob es eine Baugenehmigung für ein altes Haus im Außenbereich gibt?

@docd2680 Год назад

Baurechtsamt: Wenn man Eigentümer ist, kann man jederzeit in die Bauakte eines Flurstücks einsehen. Wenn es keine gibt, gibt's auch keinen Antrag und damit Genehmigung. Man könnte eine Anfrage damit begründen, ob in Vergangenheit zB vor Kauf schonmal was beantragt wurde, oder aus Interesse. Am Besten einfach hingegen oder telefonisch um Termin fragen. Geht meist auch ohne Termin.

@simonazuja816 3 года назад

Liebe, Frau Schäfer, in dem Video haben Sie gesagt, dass der Bodenrichtwert kann Zuschläge bekommen falls da in dem Außenbereich schöne oder besondere Aussichten sich befinden. Um wie viel kann es dann erhöht sein? Also wie viel kann ich dann ein Zuschlag dazu rechnen? Bedeutet dass ich den Bodenrichtwert im außenbereich 20% von Bodenrichtwert im innenbereich berechne?

@immobilienverstaendlich 3 года назад

Das kann man nicht pauschal beantworten, da hier ganz stark die Region mit reinspielt und der Bedarf. Auch ich muss mich für ein Gutachten in Bedingungen einarbeiten und recherchieren. Ich würde für eine grobe Information den Gutachterausschuss anrufen, die haben üblicherweise Vergleichsdaten. Manchmal findet man auch Hinweise im Grundstücksmarktbericht, der ist hier in NRW kostenlos runterladbar, in anderen Bundesländern kostet der teilweise etwas. Die Datenlage ist aber meist sehr dünn.

@immobilienverstaendlich Год назад

Der Wert von stadtnahen Lagen im Außenbereich ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Auskunft gibt der Grundstücksmarktbericht oder direkt beim Gutachterausschuss anrufen. Die erklären das. Aber die 20% sind keine feste Regel. Bei uns in der Gegend werden teilweise diesselben Werte wie für den Innenbereich gezahlt.

@docd2680 Год назад

A) Gilt das auch für den Steuerlichen Bodenrichtwert im Außenbereich? Und B) Wenn ein Grundstücksnachbar direkt auf der Grundstücksgrenze sein Wochendhäuschen gebaut hat, endet dann die Umfassungsfläche an der Grundstücksgrenze?

@immobilienverstaendlich Год назад

Der steuerliche Bodenrichtwert unterscheidet sich nach meiner Kenntnis, da wird nicht in Umfassungsfläche aufgespalten. Dieses Video handelt nur von der "üblichen" Verkehrswertbewertung.

@Bjoern020184 Год назад

Gruß aus Sassnitz Insel Rügen Björn

@pstyletube Год назад

Vielen Dank für das Video das hat schon einiges geklärt für mich als unbedarfter. Aber trotzdem habe ich eine frage die mir bisher keiner beantorten konnte. Ich habe 2 Flurstücke, ein kleines mit einem Wohngebäude und ein zweites was als Garten genutzt wird. Hier habe ich aber 2 Entwicklungszustände. Einmal "Steuerlicher Bodenwert Aussenberecih" und einmal "Land- und Forstwirtschaft". ich weis nicht warum das so gemacht wurde und was hier anzugeben ist. Das wird tatschlich nur als Garten genutzt.

@immobilienverstaendlich Год назад

Die Nutzung ist nicht bestimmend, sondern als was das klassifiziert ist. Außenbereich und Land-und Forstwirtschaft sind bei uns mit dem gleichen Wert angesetzt. Anscheinend gibt es hier regionale Unterschiede. Ich würde den örtlichen Gutachterausschuss (bei der Gemeinde oder dem Kreis) anrufen und die fragen.

@seppelmaster 4 года назад

Sehr geehrte Frau Schäfer, Ich habe letzte Woche ein Ackerland Grundstück mit einem kleinen Ferienhaus gekauft. Wenn das Haus in der Flurkarte eingezeichnet ist, kann man dann davon ausgehen das es kein Schwarzbau ist? Viele herzliche Grüße aus Hessen

@immobilienverstaendlich 4 года назад

Nur weil die Außenmaße feststehen heißt es nicht, dass das Objekt komplett genehmigt ist, eine Nutzungsänderung würde man nicht auf der Flurkarte sehen und trotzdem muss sie genehmigt werden. Bei uns werden teilweise fehlende Maße durch Luftbefliegungen ergänzt, man sieht das aber an einer anderen Strichdarstellung. Die Sicherheit gibt immer die Baugenehmigung, die man im Bauamt der Stadt oder des Kreises erhält.

@seppelmaster 4 года назад

Vielen vielen Dank Frau Schäfer für Ihre Antwort 👌👍

@christiansteifen2556 2 года назад

Von der Stimme her dachte ich eben zuerst: Cool, Angela Merkel macht jetzt Immobilien 😂

@wellensalat5402 4 года назад

Liebe Frau Schäfer, vlt. können Sie mir eine Einschätzung geben. Erlauben Sie bitte ein paar detailiertere Fakten, nur zur besseren Schätzung: Wir haben ein 1. rechteckiges Grundstück von dessen Gesamtfläche 1000m² erschlossenes Bauland sind und innerhalb eines FNP liegen. 2. weitere 2600m² von dem Grundstück sind a) Grünland b) ausserhalb des FNP. Nun kommt es: Ich hab bislang angenommen, dass ich bei einem 3. Richtwert von 90€/m² (aus aktueller Richtwertkarte) für das Grünland nochmal so ca. 15€-20€/m² bekomme. 4. Die Lage ist top. An neuer Stelle wurden 110€/m² für Bauland gezahlt und somit wären vlt. 150-200 Tausend für den gesamten Kuchen sogar realistisch. DOCH NUN kam 5. ein Bauträger und hat mir für das gesamte Grundstück 250(!) Tsd. geboten. Ich bin kurz davor, zuzusagen, der Deal ist verlockend! Aber dann denke ich mir: natürlich könnte er es auch mit mehrern WE bebauen wollen. Wär mir andererseits egal, weil ja *nur er* das erstmal vorhätte und als BT umsetzen könnte. Trotzdem hab ich Angst, Geld zu verschenken und 6. mal bei der Gemeinde angefrat, ob irgendwelche Anträge auf FNP-Änderung, neue FNP-Ergänzungen etc. laufen. Negativ, bislang nicht. Wenn, wird es sich um "subjektives" Bauerwartungsland handeln. WIE WÜRDEN SIE DANN DAMIT UMGEHEN? Sollte ich vorsichtig sein? Nebeninfo: 7. Meine Großeltern haben neben dem Land auch noch etwas Ackerland. DANKE für eine kurze Meinung im Voraus! (Ich hab bei ihrem fundierten Know How in kombi mit Erfahrung die Vorstellung, dass sie sich mit Bauträgern und der Psychologie bei "subjektivem" Bauerwartungsland auskennen könnten. Daher frage ich mal.)

@immobilienverstaendlich 3 года назад

Subjektiv ist subjektiv. Bauträger zahlen bei wirtschaftlicher Ausnutzung gerne mehr, da sie es wieder reinholen können. Die Frage ist für mich leider wirklich nicht zu beantworten. Tut mir leid.

@wellensalat5402 3 года назад

@@immobilienverstaendlich Trotzdem Danke!