Verkehrswertgutachten für Immobilien - Das sollte man wissen! - Sachverständiger Matthias Mertens 

*_Gerne können wir auch exakt zu diesem Thema ein Video mit einer Beispielrechnung erstellen, lassen Sie uns gerne wissen ob hier Interesse besteht..._* Zur Frage, ob das Verkehrswertgutachten für ein vermietetes Wohn- und Geschäftshaus immer im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, gibt es klare Regelungen. Das Ertragswertverfahren wird typischerweise dann angewendet, wenn es sich um vermietete Immobilien handelt, deren Wert sich im Wesentlichen aus den zu erwartenden Erträgen (Mieten) generiert. Dies ist also häufig bei Wohn- und Geschäftshäusern der Fall, wobei der Ertragswert aus den zukünftig zu erwartenden Reinerträgen der Immobilie abgeleitet wird. Entsprechende gesetzliche Regelungen finden sich z.B. in der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung). Zur zweiten Frage, ob die Finanzverwaltung pauschale Angaben des Gutachterausschusses zur Ermittlung des gemeinen Werts heranziehen kann, ist Folgendes zu sagen: Die Gutachterausschüsse sammeln Kaufpreise für tatsächlich getätigte Immobilienverkäufe und leiten daraus Verkehrswerte ab. Diese Werte können von der Finanzverwaltung insbesondere bei der Bewertung für steuerliche Zwecke wie Erbschaft- oder Schenkungsteuer herangezogen werden. Diese Praxis ermöglicht eine effiziente und marktnahe Bewertung von Immobilien und ist rechtlich zulässig. Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass die Verwendung solcher pauschaler Marktwerte keinesfalls als bloße Schätzung abgetan werden sollte, sondern auf realen Transaktionsdaten beruht, die eine verlässliche Bewertungsgrundlage darstellen. Häufig werden jedoch einzelne Quadratmeterpreise abgeleitet. Diese werden dann pauschal auf die Quadratmeterzahl des Wertermittlungsobjekts hochgerechnet. Das bedeutet, dass ein Bewertungsobjekt mit 200 m2 den gleichen Quadratmeterpreis hat wie ein Bewertungsobjekt mit 2000 m2. Dies wird sicherlich nicht dem tatsächlichen Verkehrswert entsprechen. Dies wäre aber im Einzelfall zu prüfen. Genau aus diesem Grund hat der Steuerpflichtige auch die Möglichkeit, den Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt durch einen zertifizierten Sachverständigen nachzuweisen. Ein Sachverständiger wird dies im Vorfeld entsprechend prüfen und Sie hier beraten können, ob eine Bewertung sinnvoll ist bzw. zu einem für Sie steuerlich vorteilhaften Ergebnis führen wird. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass bei vermieteten Wohn- und Geschäftshäusern in der Regel das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen wird, da dieses am besten geeignet ist, den Wert der zukünftig zu erwartenden Erträge abzubilden. Die Finanzverwaltung kann und nutzt für die steuerliche Bewertung solcher Immobilien durchaus die pauschalen Angaben des Gutachterausschusses, die auf Marktanalysen und tatsächlichen Verkaufsdaten beruhen. Ob dies tatsächlich dem Verkehrswert entspricht muss im Einzelfall durch einen zertifizierten Sachverständigen (DIN/ISO 17024 zertifiziert und/oder öffentlich bestellt und vereidigt) geprüft werden. Wir hoffen, dass wir Ihnen weiterhelfen konnten. Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. 🕵‍♂🕵‍♀🏘 www.certa-gutachten.de

@@certa-immobiliengutachten Vielen Dank, für diese schnelle, umfangreiche Antwort! Die Kernfrage, ob eine Bewertung rechnerisch lohnt, und ob das FA letztlich das Gutachten auch anerkennt, damit man nicht mehr für das Gutachten bezahlt, als man Steuer eingespart hat, weiß man auch erst hinterher. Konkret geht es um ein Objekt, das vom Steuerberater mit ca. 1,3 Millionen, aber vom FA mit 2,3 Millionen Euro berechnet wurde. Die resultierende, erhöhte Steuerlast beträgt dadurch 60000€. Vermutlich wird das Gutachten eher in der Nähe des Gutachterausschusses liegen, als des Steuerberaters. Vermutlich liegt der Wert dann irgendwo bei 2 Millionen Euro, womit aber immer noch 40000€ Nachzahlung fällig werden. Geht man davon aus, dass ein 100seitiges Gutachten mit Besichtigung, Kataster-, und Grundbuchamtbesuchen bestimmt auch fünfstellig entlohnt werden muss, sollte man vorher genau wissen, was dabei heraus kommt. Für 3000€ gespartes Geld lohnt dann der ganze Aufwand nicht!

@@canadianpoweredcamp2781 Hinsichtlich der Anerkennung des Gutachtens durch das Finanzamt gibt es klare Regelungen. Sofern es fachlich korrekt erstellt und von einem nach DIN/ISO 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen durchgeführt wurde, muss das Gutachten vom Finanzamt anerkannt werden. Zu den Kosten: Hier können Sachverständige nach verschiedenen Modellen abrechnen. Häufig wird hier die Gebührenordnung gewählt. Hier wird ein Prozentsatz des Verkehrswertes in Rechnung gestellt. Bei CERTA arbeiten wir mit Festpreisen. Diese liegen für ein Verkehrswertgutachten je nach Objektart zwischen 3.000,- € und 5.000,- €. Ob sich das Gutachten lohnt, können wir bei uns im Haus durch eine Vorprüfung klären. Diese beträgt 299,- € inkl. MwSt. - ebenfalls zum Festpreis. Hierzu benötigen wir einige Angaben zum Bewertungsobjekt und den Steuerbescheid vom Finanzamt. Sollten Sie hierzu weitere Fragen haben, können wir diese gerne in einem persönlichen Gespräch klären. www.certa-gutachten.de Beste Grüße, Matthias Mertens Sachverständiger und Geschäftsführer CERTA Immobiliengutachten

So noch nicht ganz vollständig. Im § 198 des Bewertungsgesetzes steht es ganz genau drin. Die Zertifizierung nach 17024 muss bei einer von der DakkS akkreditierten Zertifizierungsstelle erfolgen. Es gibt leider viele schwarze Schafe (nicht akkreditierte Zertfizierungsstellen) auf dem Markt. Andernfalls kommt das Gutachten postwendend vom Finanzamt zurück.

Richtig, bei allen Gutachten, die für das Finanzamt bestimmt sind, sollte der Auftraggeber dies beim Auftragnehmer/Sachverständigen entsprechend prüfen bzw. nachweisen lassen. Dies ist daher in erster Linie für Gutachten gegenüber dem Finanzamt relevant. Der Gutachtenzweck gegenüber dem Finanzamt ist in der Regel: "Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes" sowie bei Restnutzungsdauergutachten. Ob eine Zertifizierungstelle bei der DAkkS akkreditiert ist kann unter www.dakks.de/de/akkreditierte-stellen-suche.html geprüft werden.