내 나이 67먹고도... 공부하는 재미가 쏠쏠 합니다. 놓칠 수 없어서 ! 손꼬락 타법으로다 ... 일일이 한글 워드 노트를 만드는데 .... 이런 즐거움 주시어 고맙습니다. 멍청한 방법일진 몰라도 - 동영상만 듣고나면 ... 볼 때는 알것 같은데.... 듣도나면 대글빡에 남는 게 읇써요! 슨상님 얼굴 보면 ... 왠지 모르게 힘이 생겨요. 깊은 산속 슨상님 맹크신 옹달샘에 ... 염치 없는 이내몸 퇴끼가 ... 물만 먹고 가는 거 가타서 미안해요. 배고픈 토끼가 눈비비고 일어나 인사드립니다.
너무고마우신분... 용어외우기가 쉽지 않은데.. 그 어느 것 하나 하나... 연결됮 않은 것이 없는. 참으로 훌륭하신 분입니다. 배우는 사람이 용어선점을 뭘하는 질 아시고 등긁어주시는 ... 존경스러우신 분입니다. 공부를 떠나서도... 그 어떤 걸 전하시는 그런 어떤 뜨거움이 있으세요.
상가를 임차하여 운영중인 자영업자인데요, 이번에 건물주가 상가를 팔면서 그동안의 장충금을 준다고 연락이 왔습니다. 근데 이게 포괄양도양수받은 상가여서요. 장충금에 대한 구체적인 언급없이 모든 권리를 양도양수한다 라는 내용으로만 양도양수계약서를 쓰고 기존 임차인에게 상가를 그대로 물려받아서 영업중인데요. 이런경우는 적립된 장충금에 대한 반환 권리까지 제가 인수한것으로 볼까요?? 아니면 제 전에 계시던 사장님이 본인이 임대차 했던 기간 만큼은 받아 가시는게 맞을까요...??
제 개인적인 생각을 말씀드리겠습니다. 영업양도양수계약의 당사자는 전임차인과 현임차인(질문하신 분)입니다. 그리고 장기수선충당금반환의 문제는 임대인과 전임차인의 임대차관계에서 발생한 문제입니다. 따라서 장기수선충당금은 원칙적으로, 임대인이 전임차인에게 정산해줘야하는 것으로 사료됩니다. 이때 전임차인은 장기수선충당금반환을 요구할 수 있는 채권자이고, 임대인은 채무자입니다. 이러한 장기수선충당금반환 채권은 금전채권으로서 선생님은 제3자이며, 선생님께서 임대인에게 장기수선충당금 정산을 요구할 수 있기 위해서는 전임차인과 선생님과의 사이에 영업양도양수계약시에 그 채권을 양도양수하기로 하는 특약이 있어야 되고, 전임차인이 임대인에게 채권을 선생님께 양도했다는 통지(채권양도통지)를 했어야만, 선생님이 임대인에게 장기수선충당금 정산을 요구할 수 있을 것입니다. 결론은. 전임차인의 모든 권리를 양도한다는 계약문구의 해석상, 그 모든 권리에 장기수선충당금 채권도 포함되는지가 문제되고, 만약 포함된다면 전임차인이 임대인에게 채권양도 통지를 했는지 여부도 문제될 수 있습니다. 다만, 건물주가 상가를 매도하면서 전임차인이 납부한 장기수선충당금을 현임차인(질문하신 분)에게 정산해준다고 하면, 일단 받으시고, 혹여 나중에 전임차인이 그 장기수선충당금에 대한 권리는 전임차인에게 있다고하면서 그 금액을 돌려달라고 하면, 그 부분도 영업양수로 인수된 부분이라고 주장하면 되지않을까싶네요 이것은 제 개인적인 생각일뿐이고, 구체적 사실관계나 개인의 의견에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
건물주(임대인)가 상가를 매도하면서 전임차인이 납부한 장기수선충당금을 현임차인(질문하신 분)에게 정산해준다고 하면, 일단 받으시고 혹여 나중에 전임차인이 그 장기수선충당금에 대한 권리는 전임차인에게 있다고하면서 그 금액을 돌려달라고 하면, 그 부분도 영업양수로 인수된 부분이라고 주장하면 되지않을까싶네요
영춘이TV 여러 좋은 영상 자주 시청하고 있습니다. [질문] : 매수인의 입장에서 질문드리겠습니다. 법인(매도인측)과 빌딩의 매매계약 체결시에 그 법인의 정관 및 이사회의 회의록 (의사록)의 사본을 받아서 확인해야 하는지요? 즉, 법인의 정관 및 회의록에 빌딩 매도 관련 사항이 규정되어 있는지, 그리고 이번에 해당 빌딩을 매도하기로 결정하였다 라는 내용이 있는지를 확인해야 하는지요? 만일 매도인측 법인의 대표(대표이사)와 직접 매매계약 체결시에는 그 서류들을 확인할 필요가 없는지요? 감사합니다.
법인의 종류나 사안에 따라 약간의 차이가 있을 수 있습니다. 법인 재산(빌딩)의 처분에 관한 정관 규정이 어떻게 되어 있는가를 먼저 살피시고, 그 정관에 재산처분에 관한 사단법인의 사원총회의 결의 또는 이사회 결의가 필요하다고 되어 있다면 정관, 사원총회의사록 또는 이사회의사록이 필요합니다. 그러한 결의에 따라 그 법인을 대표해서 대표이사가 매수인과 매매계약을 할 때는 그 법인의 대표인지를 알기위한 법인등기부 등본, 법인인감도장(또는 사용인감)과 법인인감(또는 사용인감) 증명서, 법인사업자등록증, 입금을 위한 법인통장사본, 법인대표의 신분증 등이 필요하겠죠. 법인대표가 아닌 대리인(법인직원)과 계약할때는 법인위임장, 대리인신분증, 대리인 인감도 필요할 것입니다. 그리고 위의 각종 증명서는 최근에 발급한 것이면 더국 좋지만, 최소한 3개월 이내에 발급 받은 것이어야 합니다. 위의 내용은 저의 개인적인 생각이니, 더 자세하고 정확한 것은 관련 전문가(법무사, 변호사)님께 문의 하시길 바랍니다.
안녕하세요. 잠 못 이루는 슬픈 임차인입니다. 마음을 조금이라도 편하게 하기 위해 질문 드리고 싶습니다. 첫째, 7/15잔금일에 전임차인이 이사를 가고 제가 이사를 들어갈 예정입니다. 제가 알기로 전세 임차인이 있는 집에는 주택담보대출이 안되거나 한도가 적은데, 전 임차인이 이사가는 7/15 내내 이 사항이 유지되는 것일까요? 둘째, 욕을 먹더라도 법적으로 문제가 안되고 전임차인의 대항력 발생에 문제가 없는 선에서 잔금일에 임대인의 융자 실행을 근본적으로 방지할 수 있는 완전한 방법은 없을까요? 임대인의 남편 명의의 부동산에 2금융권 근저당이 부동산 시세의 150 %로 잡혀 있어서(22년1월 시세 고점이서 융자 낸것으로 확인) 참 불안하여 방법을 고민 중인데 조언 부탁 드립니다!
걱정이 많으신가보네요. 월세나 반전세가 아닌 전세약을 하셨나보군요. 계약을 한 주택의 종류(아파트? 빌라? 단독 다가구?)는 무엇인가요? 그리고 질문 마지막 부분에, 임대인의 남편 명의의 부동산에 근저당이 잡혀 있다고 한 부분이, 왜 질문내용으로 들어가 있는지 모르겠네요 남편은 선생님이 전세계약을 한 집의 주인, 즉 임대인이 아닌데요 ~
빠른 답변 주셔서 감사합니다. 아파트 입니다. 문의드린 사유는 남편도 타인이긴 하지만 빚이 많으면 분명 어떤식으로든 임대인에게 영향을 미칠 것 같다는 생각이 들어서요. 예를 들면 보증이라든지 아니면 경제적 고난에서 벗어나기 위해 나쁜 선택을 할 원인이 될 수도 있고요. 혹시 이런 부분들을 우려하지 않아도 될 행정적 안전책이 있는건가요? 대항력을 갖추기 전에 임대인이 후순위 2금융권 대출을 실행한다면 저는 큰 문제가 될 수 있으니까 우려됩니다. 또, 혹시 현재 거주중인 임차인이 7/15 에 전출을 한다면, 7/15 내내 해당 임차인이 대항력을 갖고 거주중으로 나오나요? 즉, 동일한 날 이사를 갈 경우, 전임차인과 저 사이에 집주인이 집담보대출을 최대로 땡길 수 있는 행정상 공백이 정말 발생하는건지 궁금합니다.
